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            1. 政策法规

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              完善中介公司的服务

                  上海的房地产市场经历了一年的洗礼,一些不正规的企业已被淘汰出局。生存下来的一些较正规的大中型中介公司,应该开始思考我们未来的运作和发展方向。我希望能据消费者满意度划分出企业的等级。除了为消费者提供满意的房源外,应该多提倡中介公司多为消费者提供一些优质的服务内容,让门店式的管理和签约服务能趋于正?;?、合理化。
              服务的价值
                  基本上来说,我们服务的市场可以分为几个类别:一手房销售、二手房住宅销售、二手房商业买卖、写字楼市场、高级租赁市场等。在这些市场中,首先可以分析一下为何高级租赁可以收这么高的费用。
                  高级租赁服务的内容繁多,像仲梁行、第一太平洋戴维斯都是在为一些境外人士提供全套的服务。比如一个两年租约的合同,每个月的物业管理费由中介公司代缴,家具和电器损坏后,中介公司负责通知厂商维修等等。因为较完善的后续服务,以致于能收取几千美金一个月的租赁费用。虽然物价局限制服务费,但是由于服务繁多,客户认为所付出的也是物有所值。这是服务所能体现出来的价值之一&mdash&mdash完善。
                  然后我们重点来谈服务所能体现的价值之二&mdash&mdash安全。从二手房住宅销售这一部分的付款方式上来说,境外的二手房买卖市场中有一些服务可以借鉴。但由于收费的标准问题,目前国内的大型中介公司还不敢推这样的服务,若硬推,便会增加成本。在这种背景下,很多中介公司有想法但碍于实际没有大规模推广。让交易变得更透明、更安全
                  众所周知,一手房销售时,若产生问题开发商会出面帮忙打理维修。而已经有5、6年房龄的二手房,如果经过多次买卖装修,一旦房子发生问题,是找发展商还是工程队就不得而知了。举例来说,可以作为借鉴的境外一些二手房销售的服务项目,在台湾地区,其中&mdash项是在二手房买卖过程中,中介公司与业主签下专任委托,请建筑经理公司认定产生交易的房源是否存在墙壁漏水、电路工程配套系统等问题,并做出一份数据评估报告。这样二手房就有一个客观的认证,也不容易出现不正常哄抬价格的情况。
                  在境外的交易过户流程中,若买卖双方互不信任,他们把钱打进银行,实行专款专用。银行把第&mdash次和第二次的签约款集中起来,以致于过户手续办完以后,一旦买卖双方有任何纠纷和问题,原款仍旧安全,届时可完整归还买家,也保证了产生法律纠纷时,原款持有在第三方手中。这整个流程结合起来就叫履约保证制度。但是目前在上海,这个保证尚不能推,因为有许多未解决的问题存在,例如经建筑经理公司认证,目前在上海房龄超过10年以上的房源不多;商品房,老工房这一块,以前还包括银行的放贷款问题等等。但不管如何,对于5&mdash6年以上房龄的商品房,我们还是一直希望能推出符合目前市场的、二手房销售保障的服务内容。
              易居臣信的"履约保障制度"
                  酝酿了很久,我们现在已决定推出"履约保障制度",这也是将要在房展会上推出的一个新产品。调查发现,上海市民对于市公证处的信任度非常高。因此我们把保障制度的焦点放在了上海市公证处,由市公证处来监管交易流程。虽然之前也有企业推出过履约保障制度,但第三方都是银行。我们认为银行作为存款单位,其实它也是当事人之一。公证处作为第三方,相对来说更客观。这个制度还有两家律师事务所的支持,也找了银行配合贷款部分。这里要提到和市公证处合作的一个协议,内容是由我易居臣信成交业务的客户,若要选择履约保障制度,选择公证处的保管原款这样一个方式的话,会产生额外的公证费用,基本上是原款的千分之&mdash。但是此项服务推出前三个月都是由我们支付此费用,三个月后由消费者自行支付。
                  我的想法是,多出一些成本,把境外许多较合理的服务机制先推出来,先把这个平台建立起来。好让大家看到企业在用心为消费者考虑。
                  一些消赞者提出若经过建筑经理公司认定的房源,还是出现漏水等问题,该如何是好。我们明年也许会和保险公司合作,推出"二手房?;?。通过我们代理的二手房源,第一年我们会为购房者买一份保险,分别是水险和火险,若出现漏水、电线电路的问题,会由保险公司出面维修。接下去的几年,消费者可自行加保。
              楼市变动给消费者和开发商带来的?;?/strong>
                  经过楼市的波动,我认为今年上海的楼市会出现两人?;?,首先就是在期房交房前不久,产证还未出来的时候,一些投资业主发现目前楼盘的价格比他购入时的价格要低,为了挽回损失,就容易产生"一屋多卖"的现象。就像某业主原以10000元/平米购进一套期房,交房前却发现目前此盘的价格是9000元/平米。他以8900元/平米的价格卖给好几个人,然后卷款逃跑。针对这样的情况,购房者在选房时应要求中介公司查证,查发展商手续办理情况,看产证上的名字是否正确?;褂幸恍┐砣四米磐馐∈械墓な楣?,因为工程可能是外地的,他收足了多笔定金和代理款后也卷款逃跑。结果原屋主过来说我这房子早就卖掉了。因此今年要注意这个"一屋二卖"的情况,中介公司把关要把紧。
                  第二大?;?,业主出售手中的房源,市场价比预售价格低的情况下,发展商在交房时很有可能产生退房潮。一旦业主要退房,房子又被转让掉的时候,就容易产生许多矛盾,中介公司对此要引起警觉。

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