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            1. 政策法规

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              关于发布《房地产经纪执业规则》的通知

               

              关于发布《房地产经纪执业规则》的通知
              中房学[2013]1号
               
              各地方房地产经纪行业组织、房地产经纪机构和房地产经纪人员:
              为加强对房地产经纪机构和人员的自律管理,经广泛深入调查研究,认真总结房地产经纪行业自律管理经验,并充分征求意见,我会对2006年发布的《房地产经纪执业规则》进行了修改。修改后的《房地产经纪执业规则》已经2012年11月26日我会第二届第五次理事会审议通过,现予发布,自2013年3月1日起施行。
              附件:房地产经纪执业规则
               
               
              中国房地产估价师与房地产经纪人学会
              二○一三年一月十八日
               
              附件:
               
              房地产经纪执业规则
               
              第一条 为加强对房地产经纪机构和人员的自律管理,规范房地产经纪行为,保证房地产经纪服务质量,保障房地产交易者的合法权益,维护房地产市场秩序,促进房地产经纪行业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规的规定,制定本规则。
              第二条 本规则是房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动的基本指引,是社会大众评判房地产经纪机构和人员执业行为的参考标准,是房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和人员进行自律管理的主要依据。
              第三条 本规则有关术语定义如下:
              (一)房地产经纪,是指房地产经纪机构和人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产代理、居间等服务并收取佣金的行为。
              (二)房地产经纪机构,是指依法设立,从事房地产经纪活动的中介服务机构。
              (三)房地产经纪人员,是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务;房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。
              (四)房地产经纪人,是指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认,依法取得房地产经纪人资格,并经过注册,从事房地产经纪活动的专业人员。
              (五)房地产经纪人协理,是指通过房地产经纪人协理资格考试,依法取得房地产经纪人协理资格,并经过注册,在房地产经纪人的指导下,从事房地产经纪活动的协助执行人员。
              (六)房地产代理,是指房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的行为。
              (七)房地产居间,是指房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的行为。
              (八)房地产经纪服务合同,是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议,包括房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。
              (九)房地产经纪服务,是指房地产经纪机构和人员为促成房地产交易,向委托人提供的相关服务,包括提供房源、客源、价格等信息,实地查看房地产,代拟房地产交易合同等。
              (十)独家代理,是指委托人仅委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。
              (十一)佣金,是指房地产经纪机构向委托人提供房地产经纪服务,按照房地产经纪服务合同约定,向委托人收取的服务费用。
              (十二)差价,是指通过房地产经纪促成的交易中,房地产出售人(出租人)得到的价格(租金)低于房地产承购人(承租人)支付的价格(租金)的部分。
              第四条 房地产经纪人员应当认识到房地产经纪的必要性及其在保障房地产交易安全、促进交易公平、提高交易效率、降低交易成本、优化资源配置、提高人民居住水平等方面的重要作用,应当具有职业自信心、职业荣誉感和职业责任感。
              第五条 房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动,应当遵守法律、法规、规章,恪守职业道德,遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。
              第六条 房地产经纪机构和人员应当勤勉尽责,以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为己任,以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。
              第七条 房地产经纪机构和人员在执行代理业务时,在合法、诚信的前提下,应当维护委托人的权益;在执行居间业务时,应当公平正直,不偏袒交易双方中任何一方。
              第八条 房地产经纪机构应当成为学习型企业,加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训,鼓励和支持房地产经纪人员参加继续教育活动,督促其不断增长专业知识,提高专业胜任能力,维护良好的社会形象。
              第九条 房地产经纪机构应当关心房地产经纪人员的成长和发展,营造人文关怀的企业文化,吸引和留住优秀人才。
              倡导房地产经纪机构和人员积极参加社会公益活动,勇于承担社会责任。
              第十条 房地产经纪机构之间、房地产经纪人员之间,应当相互尊重,公平竞争,共同营造良好的执业环境,建立优势互补、信息资源共享、合作共赢的和谐发展关系。
              第十一条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:
              (一)营业执照和备案证明文件;
              (二)服务项目、服务内容和服务标准;
              (三)房地产经纪业务流程;
              (四)收费项目、收费依据和收费标准;
              (五)房地产交易资金监管方式;
              (六)房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;
              (七)建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;
              (八)法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。
              分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
              房地产经纪机构代理销售商品房项目的,还应当在销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
              房地产经纪机构及其分支机构公示的内容应当真实、完整、清晰。
              第十二条 房地产经纪人员在执行业务时,应当佩戴标有其姓名、注册号、执业单位和照片等内容的胸牌(卡),注重仪表、礼貌待人,维护良好的职业形象。
              第十三条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承接业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。
              第十四条 房地产经纪机构和人员不得利用虚假的房源、客源、价格等信息引诱客户,不得采取胁迫、恶意串通、阻断他人交易、恶意挖抢同行房源客源、恶性低收费、帮助当事人规避交易税费、贬低同行、虚假宣传等不正当手段招揽、承接房地产经纪业务。
              房地产经纪机构和人员未经信息接收者、被访者同意或者请求,或者信息接收者、被访者明确表示拒绝的,不得向其固定电话、移动电话或者个人电子邮箱发送房源、客源信息,不得拨打其电话、上门推销房源、客源或者招揽业务。
              房地产经纪机构和人员采取在经营场所外放置房源信息展板、发放房源信息传单等方式招揽房地产经纪业务,应当符合有关规定,并不得影响或者干扰他人正常生活,不得有损房地产经纪行业形象。
              第十五条 房地产经纪机构和人员不得招揽、承办下列业务:
              (一)法律法规规定不得交易的房地产和不符合交易条件的保障性住房的经纪业务;
              (二)违法违规或者违背社会公德、损害公共利益的房地产经纪业务;
              (三)明知已由其他房地产经纪机构独家代理的经纪业务;
              (四)自己的专业能力难以胜任的房地产经纪业务。
              第十六条 房地产经纪机构承接房地产经纪业务,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
              房地产经纪服务合同应当优先选用建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织制定的示范文本;不选用的,应当经委托人书面同意。
              房地产经纪机构承接代办房地产贷款、代办房地产登记等其他服务,应当与委托人另行签订服务合同。
              第十七条 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房地产交易合同的相关内容,并书面告知下列事项:
              (一)是否与委托房地产有利害关系;
              (二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;
              (三)委托房地产的市场参考价格;
              (四)房地产交易的一般程序及可能存在的风险;
              (五)房地产交易涉及的税费;
              (六)房地产经纪服务的内容及完成标准;
              (七)房地产经纪服务收费标准和支付时间;
              (八)其他需要告知的事项。
              房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,并经交易当事人书面同意。
              书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。
              第十八条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托人的身份证明、委托出售或者出租房屋的权属证明和房屋所有权人的身份证明等有关资料,实地查看房屋并编制房屋状况说明书。
              房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人的身份证明等有关资料,了解委托人的购买资格,询问委托人的购买(租赁)意向,包括房屋的用途、区位、价位(租金水平)、户型、面积、建成年份或新旧程度等。
              房地产经纪机构和人员应当妥善保管委托人提供的资料以及房屋钥匙等物品。
              第十九条 房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务,应当选派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人员为承办人,并在房地产经纪服务合同中载明。
              第二十条 房地产经纪服务合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名,并加盖房地产经纪机构印章。
              第二十一条 房地产经纪机构和人员不得在自己未提供服务的房地产经纪服务合同等业务文书上盖章、签名,不得允许其他单位或者个人以自己的名义从事房地产经纪业务,不得以其他单位或者个人的名义从事房地产经纪业务。
              第二十二条 房地产经纪机构和人员对外发布房源信息,应当经委托人书面同意;发布的房源信息中,房屋应当真实存在,房屋状况说明应当真实、客观,挂牌价应当为委托人的真实报价并标明价格内涵。
              第二十三条 房地产经纪机构和人员不得捏造、散布虚假房地产市场信息,不得操控或者联合委托人操控房价、房租,不得鼓动房地产权利人提价、提租,不得与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号。
              第二十四条 房地产经纪人员应当根据委托人的意向,及时、全面、如实向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况,不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项;应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况,不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。
              第二十五条 房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验,尽职调查标的房地产状况,如实向承购人(承租人)告知所知悉的真实、客观、完整的标的房地产状况,不得隐瞒所知悉的标的房地产的瑕疵,并应当协助其对标的房地产进行查验。
              第二十六条 房地产经纪机构和人员不得诱骗或者强迫当事人签订房地产交易合同,不得阻断或者搅乱同行提供经纪服务的房地产交易,不得承购或者承租自己提供经纪服务的房地产,不得将自己的房地产出售或者出租给自己提供经纪服务的委托人。
              第二十七条 房地产经纪机构和人员应当向交易当事人宣传、说明国家实行房地产成交价格申报制度,如实申报成交价格是法律规定;不得为交易当事人规避房地产交易税费、多贷款等目的,就同一房地产签订不同交易价款的合同提供便利;不得为交易当事人骗取购房资格提供便利;不得采取假赠与、假借公证委托售房等手段规避国家相关规定。
              第二十八条 房地产经纪机构和人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定,保障房地产交易资金安全,不得侵占、挪用或者拖延支付客户的房地产交易资金。
              房地产经纪机构按照交易当事人约定代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
              第二十九条 房地产经纪机构和人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下,向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。
              第三十条 佣金等服务费用应当由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义收取费用。
              房地产经纪机构不得收取任何未予标明或者服务合同约定以外的费用;在未对标的房屋进行装饰装修、增配家具家电等投入的情况下,不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。
              第三十一条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金;但因委托人原因导致房地产经纪服务未完成或未达到约定标准的,可以按照房地产服务合同约定,要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。
              第三十二条 房地产经纪机构转让或者与其他房地产经纪机构合作开展经纪业务的,应当经委托人书面同意。
              两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金;合作的房地产经纪机构应当根据合作双方约定分配佣金。
              第三十三条 房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限的房源信息,应当及时予以标注,或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。
              第三十四条 房地产经纪机构应当建立健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等,形成房地产经纪业务记录。
              第三十五条 房地产经纪机构应当妥善保存房地产经纪服务合同和其他服务合同、房地产交易合同、房屋状况说明书、房地产经纪业务记录、业务交接单据、原始凭证等房地产经纪业务相关资料。
              房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。
              第三十六条 房地产经纪机构和人员应当保守在执业活动中知悉的当事人的商业秘密,不得泄露个人隐私;应当妥善保管委托人的信息及其提供的资料,未经委托人同意,不得擅自将其公开、泄露或者出售给他人。
              第三十七条 房地产经纪机构应当建立房地产经纪纠纷投诉处理机制,及时妥善处理房地产交易当事人与房地产经纪人员的纠纷。
              第三十八条 房地产经纪机构应当建立健全各项内部管理制度,加强内部管理,规范自身执业行为,指导、督促房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规则。
              房地产经纪机构依法对房地产经纪人员的执业行为承担责任,发现房地产经纪人员的违法违规行为应当进行制止并采取必要的补救措施。
              第三十九条 本规则由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
              第四十条 本规则自2013年3月1日起施行。2006年10月31日发布的《房地产经纪执业规则》(中房学[2006]15号)同时废止。
               

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