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            1. 调研课题

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              上海市房地产经纪行业信用档案完善研究

              上海市房地产经纪行业信用档案完善研究
              导 论
              历经20余年的发展,上海房地产经纪行业从无到有,已发展成为房地产市场不可或缺的重要组成部分。截至到2012年12月底上海房地产经纪机构有10443家,其中有限公司2379家(分支机构2736家),合伙公司117家,个人独资企业5211家。房地经纪从业人员约10万人。房地产经纪行业业务种类也由以居间为主,逐渐延伸至居间、代理和行纪并举。

                    作为一个以沟通信息、提供咨询;促进交易、提高效率;公平买卖、保障安全为其主要功能的行业,信用性是房地产经纪的本质特征之一。不论从机构规模、从业人员数量,还是从参与市场交易的广度和深度来看,房地产经纪行业自身信用状况对于规范与促进整个房地产市场的有序健康运行日益发挥着举足重轻的作用。有鉴于此,2011年,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布了我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章《房地产经纪管理办法》。继而,中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2013年修订并发布《房地产经纪执业规则》??梢栽ぜ?,法律法规的进一步完善对于全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措,对于整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,?;し康夭突疃笔氯撕戏ㄈㄒ?,促进房地产经纪行业健康发展,都将起到积极作用。

              上海市房地产市场体系较为完善与成熟,这不仅表现在房地产中介机构为数众多,存量房及部分增量房市场交易主要通过中介机构进行,与此同时,经过上海市房地产经纪行业主管部门与行业的多年不懈努力,上海房地产经纪行业诚信体系已初步成型,且成效显著。
              但毋庸置疑的是,诚信体系的建设、信用环境的培育是一个长期动态的过程。当前,未经备案从事房地产经纪业务、容忍虚假证明材料、协助当事人签订"阴阳合同"、不履行必要告知说明义务,以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准仍然时有发生。特别是,随着社会经济的发展,网络电子平台的应用,上海房地产交易方式日趋多样化,这对于如何加强房地产经纪行业的信用建设既是挑战也是机遇。
              为此,课题组以信用档案完善为核心,深入探讨上海市房地产经纪行业信用体系的建设。上海于2006年推出了房地产经纪信用档案,在全国房地产经纪信用档案管理建设中处于领先水平。但是囿于技术应用等方面原因,信用档案在行业诚信体系建设中的重要作用并没有得到充分发挥。这主要表现为当前市场交易主体对信用档案的利用意识不足;信用信息采集渠道较为单一;行政监管具有滞后性;部分企业对信用档案弄虚作假,降低了信用档案的可信度诸方面。围绕着如何发挥信用档案的市场约束效能,本课题研究安排主要如下:
              首先,在对上海市房地产经纪行业诚信建设进行简要回顾之后,对上海市房地产经纪信用现状展开调研,力求通过对市场交易主体、信用主体、有关专家和监管人员的深入访谈,客观的认识当前上海市房地产经纪行业信用建设中亟待解决的主要问题。进而,我们对房地产经纪行业市场秩序、信用档案的内涵以及主要特征等方面展开相应的理论分析,深化我们对于诚信体系以及信用档案建设的理性认识。最后,在综合借鉴世界典型国家与地区规范房地产经纪行为主要措施的基础上,着重探讨房地产经纪信用信息采集与公示平台的构建;房地产经纪人信用档案评分细则的制定;房地产经纪人信用评定与房地产经纪机构资信评价的联动机制;房地产经纪行业信用档案管理制度的完善等内容。
              经过诸上研究,课题组认为,通过提高社会公众对于信用档案的利用意识,充分激活信用档案的征信功能,以公平、公正、公开原则对市场交易行为实行动态监管等举措,信用档案在提高房地产经纪机构及其从业人员的信用意识、扬清激浊、规范房地产经纪行为,维护消费者合法权益等方面将进一步发挥其应有的重要作用。
               
              第一部分 上海市房地产经纪行业信用体系概述
              上海作为中国一线城市,与房地产经纪行业蓬勃发展相应的是,经过行业自律机构上海市房地产经纪行业协会以及市建设(房地产)主管部门近年来的不懈努力,从从业人员到经纪机构、从普遍教育到星级评定、从诚信企业到规范门店和规范案场、从先进培育到落后鞭策,上海房地产经纪行业诚信体系日趋成型。
              一、上海房地产经纪行业信用体系建设回顾
              为规范行业发展,促进房地产市场稳定健康发展,上海市房地产经纪行业协会与主要监管机构主要从如下四个方面打造上海房地产经纪行业诚信体系:
              (1)诚信教育覆盖面广。
              协会从2006年起开展"诚信为本、信誉至上"的教育活动,以"听一次课、进行一次开卷考试、签一份诚信从业承诺书、发一张诚信教育证书"的形式,对从业人员进行诚信教育。迄今为止,参加过诚信教育的人数已达32183人。诚信教育不仅对从业人员进行正面教育,同步建立了从业人员信息库和诚信档案。2008年11月开始,协会配套推行了不诚实记录制度,这些举措提高了从业人员的道德素养与职业素质。
              (2)诚信从业星级评定。
              为规范市场行为,鼓励从业人员诚信从业,促进诚信行业建设,协会从2009年起对本协会会员单位从业人员和个人会员实施"诚信从业星级评定制度",经诚信状况、从业年限、服务技能、工作业绩等四个方面综合评定,目前已有3055名从业人员被授予诚信从业一至四星级。
              (3)全面启动"规范门店"和"规范案场"建设。
              为了进一步规范上海房地产经纪行业机构的执业行为,提升上海市房地产经纪行业整体形象,为市民提供更好服务,协会组织成员单位共同制定"规范门店"和"规范案场"的标准,在全市组织开展了房屋中介"规范门店"和营销代理"规范案场"建设,并每年开展现场考察和评比。至今,已有105个门店被命名为上海市房地产经纪行业房屋中介"规范门店",68个案场被命名为上海市房地产经纪行业营销代理"规范案场"。
              (4)积极开展上海市"诚信企业"创建活动。
              2008年以来,经企业申报、协会推荐,并经上海市诚信创建活动组委会批准,目前已有79家企业被授予上海市"诚信创建单位",其中76家单位已被授予各类星级诚信企业。
              但是,行业信用体系的建设,良好信用环境的培育,不仅需要技术、制度与文化等方面的协同,也必然是一个随着行业发展而不断完善的过程。本课题研究旨在通过房地产经纪行业信用档案的完善,规范当前房地产经纪行业仍然存在的主要失信问题,加强房地产经纪行业监管的有效性,进一步打造与房地产经纪行业发展现状和前景相适应的房地产经纪行业信用体系。由此,本课题研究首先对房地产经纪行业现状与存在的主要问题展开调研分析。
              二、上海房地产经纪行业信用现状
              为了充分反映当前房地产经纪行业信用现状,我们首先对房地产市场交易主体展开抽样调研。市场交易主体作为房地产经纪机构赖以生存的供求方,他们对于信用现状的评价不仅直接反映了行业信用建设已经取得的成绩与存在的不足,同时也间接反映了房地产经纪行业的绩效与潜在发展前景。此外,我们选取不同规模、不同区县的房地产经纪机构与经纪人员进行访谈。房地产信用体系建设不仅有益于维护市场秩序、?;な谐〗灰字魈宓睦?,也是房地产经纪行业稳定健康发展的前提所在。了解信用主体对于信用建设的主要诉求与存在的主要困难,是获取信用主体支持,快速推进行业信用建设的基础条件之一。最后,我们对有关监管人员和专家学者展开访谈,获取房地产经纪信用监管以及信用档案完善等方面的意见建议。
              通过上述调研分析,当前上海房地产经纪行业信用现状主要归纳为如下几个方面:
              1、行业声誉日趋改善,但违规行为时有发生
              调研显示,在房地产经纪行业相关监管机构以及行业自律机构的努力下上海房地产经纪行业声誉日益得到改善,大部分被调研者表示当前房地产经纪行业服务较为规范、有序。与此同时,专家及有关监管人员表示行业违规行为仍然常有发生,主要有:(1)楼市景气时,部分中介经纪人炒作"楼花"、签订"阴阳"合同获取佣金外得利等违规行为尤为突出,这不仅严重扭曲了市场价格信号,对房价的快速上涨起到推波助澜的效果,同时也加剧了房地产市场发展的震荡性。而市场低迷时,为应对经营困境,帮助客户绕过调控规定办理假赠予、承诺补办社保,甚至是建议客户办理假结婚证,帮助客户办理假离婚以及单身证明以获取无资质客户"争取"到首套房贷款等看似帮助客户减轻负担、享受优惠,实则为了谋求自身利益的违规行为仍时有发生,这样不仅降低了房地产市场调控政策效力,而且加大了客户后续的潜在风险,购房人可能因协助造假也需要承担一定刑事责任。更有个别机构,在资金链出现?;那樾蜗滦钋碧?。(2)利用职业便利欺诈。房地产经纪从业人员不仅不发挥其沟通市场信息的职责,反而隐瞒诸如房屋质量、房屋产权和他项权利设定等影响房地产交易的重要信息。(3)行业内恶性竞争引发诸多相关民事诉讼。为抢占市场,部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介服务;一些从事房地产评估咨询专业的公司也随着市场的导向开辟了房地产中介业务,但其营业范围内并未做相应的更改。这种无照经营、超范围经营的中介公司扰乱中介市场,而消费者利益受到侵害时也很难通过法律手段维权。中介公司鼓励或放任中介人员"抢单",一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖合同的情况下,以"可以卖更高价格"为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖合同,成为目前普遍存在的"一房二卖"现象的始作俑者,从而引发了诸多不必要的民事诉讼。中介公司出卖、泄漏委托人个人信息情况严重。中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中,部分中介公司便以"挖墙角"的方式从其他中介公司处"挖"业务员,以达到获取信息的不正当目的,导致房地产中介市场不正当竞争情况严重。(4)其它不正当商业行为。如违反经纪合同的本质特点,诱使客户与其签订不规范的经纪合同;省略或简化业务流程中的必要环节;以代办手续为名扣押客户证件;(5)鉴于队伍流动性大,近几年停止了"上海证"和"协理证"的考试,有证的人已不从业,从业的人没有证的状况非常严重,这也对行业的专业化管理带来了许多难题,也是这一行业被社会诟病"有偿借证"、"无证从业"缺乏信用的一大问题。
              2、行业制度性规范有待落实与完善
              针对房地产经纪行业法律法规不完善问题,国家于2011年颁布并实施首部房地产中介行业法律法规《房地产经纪管理办法》?!斗康夭凸芾戆旆ā凡唤龉娣读司突沟男形?,而且对买卖双方都有一定约束力。具体而言,法规主要从如下四个层面规范房地产经纪行业市场行为:
              (1)先签服务合同后看房?!斗康夭凸芾戆旆ā返谌碌谑豕娑?,房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
              此前,中介公司接受业主的房源委托并不需要签订书面的合同,因此会出现多家公司同时出售一套房源的情况,也会造成中介公司通过各种渠道搜集房源信息,造成房源的同质化。在业主与经纪公司签订服务合同后,不仅可以?;ひ抵鞯乃饺诵畔?,而且可以避免中介公司通过虚假房源吸引消费者,抢占客源,大大改变房地产经纪行业现存的恶性竞争状况。
              (2)经纪机构编制房屋说明书?!斗康夭凸芾戆旆ā返谌碌诙豕娑?,房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制《房屋状况说明书》。经委托人书面同意后,方可对外发布相应的房源信息。今后,《房屋状况说明书》将成为交易环节中必须具备的信息。通过对房屋权属证书和委托人身份证明等资料的查看,可以防止委托人隐瞒房屋产权信息、在未征得业主同意的情况下出售房屋等情况,避免在交易后期出现纠纷。说明书的编制可以有效地约束业主不要隐瞒房屋真实情况,避免潜在的风险。
              签订房屋出售、出租经纪服务合同以及房屋状况说明书的填写对中介机构获取真实、有效的房源将提供极大的帮助。今后购房者在挑选住房时也可以更加放心。
              (3)代办合同需单独签?!斗康夭凸芾戆旆ā返谌碌谑咛豕娑?,房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。
              这意味着,如果中介机构不仅提供房地产经纪服务,还提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,要分别签署合同,两者将不再混为一谈。各项服务的收费标准,服务内容也都要有清晰的说明和标示。中介公司"明码标价"后,消费者对于应交纳的费用和应获得的服务都将更加明确,避免受到价格欺诈。
              (4)中介机构可查交易信息?!斗康夭凸芾戆旆ā返谒恼碌谌豕娑?,(各地)主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,为备案的房地产经纪机构提供:房地产经纪机构备案信息公示;房地产交易与登记信息查询;房地产交易合同网上签订;房地产经纪信用档案公示等。
              除了交易环节涉及的相关规定,并赋予了中介机构可以查询房地产交易和登记信息的权利。这对各地方政府提出了监管方面新要求,对保证交易真实性、确保交易顺利进行也十分必要。
              综上所述,当前上海房地产经纪行业管理中的主要问题,并非制度性规范缺乏,而是对《办法》中相关法律法规的执行有待加强,其中部分条款需在执行中进一步细化完善,如《办法》中明确列举了中介机构应禁止的行为,包括严禁吃差价、严禁协助买卖双方签订阴阳合同、严禁改变房屋内部结构分割出租等内容,但尚没有具体的细则说明和规定。制度性约束是市场有序运行的充要条件,严格执行《房地产经纪管理办法》对整顿市场秩序、规范交易行为、?;ぢ蚵羲饺ㄒ婢哂兄匾氖导庖?。
              3、市场监管存在横向协调困难与时间滞后性
              当前,上海房地产经纪行业的市场监管权分散于工商行政部门与房屋、土地管理的相关行政职能部门,且诸行政管理部门在管理职能方面同时也存在着部分重叠交叉。显然,在这种多头管理模式下,对市场秩序的整顿与规范需要各职能部门的有效协调。市场监管横向协调、统一行动的困难,管理职责的模糊,会一定程度降低市场监管的权威性与效率。
              依据《房地产经纪管理办法》关于市场监管的新规定,各地应由建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门对房地产经纪行业和房地产经纪人员的市场行为进行监管,而日常监督检查主要由人民政府建设(房地产)主管部门负责。这虽然在一定程度上能够缓解之前房地产经纪行业市场监管普遍存在的职能模糊、横向协调困难,但同时我们发现在缺乏对市场交易行为信息采集与反馈的动态渠道下,仅仅依靠现场巡查、合同抽查、约谈以及媒体曝光等手段,难以对经纪行业市场交易行为进行有效约束。监管的时滞性、房地产产品的经验性等特征会显著降低制度性约束的效力。
              简言之,缺乏统一的监管机构(组织)与有效的监管技术,会大大降低制度性约束的威慑力,难以改变房地产经纪行业违法违规行为屡禁不止现象,甚至使制度性约束形同空置?!?/div>
              三、房地产经纪行业行为失范的理论分析
              房地产经纪行业之所以是房地产市场体系中不可或缺的组成部分,对整个房地产市场的有序运行具有举足重轻的作用,与房地产商品的特性是密不可分的。但是,房地产经纪行业也往往容易成为房地产市场违法违规行为的"重灾区",在扭曲市场信息的同时给消费者利益造成极大损失,降低市场效率,加剧房地产市场运行的震荡性。有鉴于此,对房地产经纪行业违法违规行为展开简要的理论分析对于深化认识房地产经纪行业的监管具有一定的实践意义。
              从经济学视阈来看,信用即信守合约、诚实交易、摈弃机会主义行为。撇开信用主体利己还是利他的人性预设,着眼于守信与否是信用主体的行为选择,观察房地产经纪行业自身的哪些特点导致其存在行为失范的可能,我们发现:
              1、信息不对称为房地产经纪行业机会主义行为提供了可能
              房地产市场交易中,交易双方存在着严重的信息不对称,这不仅表现为供求信息的不对称,更多的是房地产产品本身的物理属性以及产权特征等诸多信息的不对称。因而,房地产经纪人利用其专业优势搜集信息,减少市场主体的信息搜集成本、交易成本,对于增进房地产市场效率、提高消费者剩余具有重要作用。这既是房地产经纪机构之所以存在的原由,但同时也为部分从业人员追求短期利益,利用已掌握的信息优势展开种种机会主义行为提供了可能。
              2、低交易频率强化了房地产经纪行业从业人员的投机动机
              诸多研究表明,信用是一种博弈均衡状态。房地产不仅对于交易主体具有信息不对称特征,而且其价值量大,对于绝大多数交易主体而言并非易耗品,这导致特定的交易主体与房地产经纪之间的博弈多为一次性博弈。博弈的实质是人们运用其掌握的知识和信息,逻辑地选择策略的过程,在这一个过程中,他们只是尽量追求收益最大化或者损失最小化。就房地产经纪行业信用而言,如果将经济活动完全还原到原初状态,"囚徒困境"深刻地解释了一次性博弈下房地产经纪从业人员与市场交易主体间难以自发产生信用。围绕如何突破"囚徒困境"的分析表明,不仅产权、声誉机制以及强制的第三方制约等都有利于信用的产生,同时信用也是缓解囚徒困境的重要途径之一。
              3、缺乏可置信惩罚是机会主义行为屡禁不止的外在原因
              从理性人假设出发,信用主体在从事机会主义行为前会进行成本和收益的衡量,如果缺乏可置信的惩罚,则相应减少了进行机会主义行为的成本,放大了机会主义行为的收益。当前,对上海市房地产经纪行业交易行为的监管权分散于不同行政职能部门,缺乏统一的监管机构或者组织,组织结构上存在着横向协调的困难。此外,在监管的时效上,由于缺乏有效的技术手段,市场违法违规行为难以得到及时的曝光与反馈。行政监管的横向协调困难与时间上的滞后性导致正式第三方约束与正式第三方约束的可置信性受到极大削弱,机会主义行为难以得到有效遏制。
               
               第二部分地产经纪行业信用档案建设与主要问题研究
              一、房地产经纪行业信用档案的涵义
              房地产经纪行业信用档案是房地产有关管理机关为信用主体经纪机构和经纪人建立的,记录和反映信用主体在从事房地产居间、代理、行纪及其它相关业务的信誉和行为规范状况,具有一定查考利用价值的原始信息记录。这一定义包含了如下几个层面含义:
              第一、它说明了房地产经纪行业信用档案形成和积累的特殊性。信用档案是社会上的某些机构组织,为了有效维护正常的市场经济秩序、法律秩序、政治秩序、文化秩序、工作秩序、生活秩序等,有意识建立的反映信用主体的信誉状况、行为规范状况的信息记录。房地产经纪行业信用档案的建设目的也非常明确,就是为了帮助有关单位或个人合理合法地了解相关的信用主体的征信状况。所以,信用档案的形成和积累,都具有较强的现实目的性。
              第二、它说明了房地产经纪行业信用档案的价值特征与基本内容。凡是对有关单位和个人了解信用主体的信用状况等具有一定查考利用价值的信息材料,才有必要作为信用档案保存起来,以备现实工作查考。一般而言,房地经纪行业信用档案的内容主要是对信用主体信誉状况和行为规范的记录,侧重于记录和反映信用主体的"诚实守信"、"遵纪守法"、"践言守约",以及"失信毁约"、"违纪违法"等方面的信用状况。
              第三、它说明了房地产经纪行业信用档案的信息来源的多样性。记录在信用档案中的信息和数据,有的来源于信用主体所在工作单位的记录,有的来源于社会执法部门对信用主体社会行为的评价信息记录,有的来源于新闻媒体的评价,有的来源于监管或监督部门的评价,有的来源于社会公众的评论等。
              第四、它揭示了房地产经纪行业信用档案的本质属性。信用档案是信用主体信誉状况或者信用状况的原始信息、数据的记录,它较为客观地反映了信用主体在以往的社会活动中的征信状况。
              第五、它说明了房地产经纪行业信用档案的存在方式是多种多样的。除了传统的文字、图像和声音等形式的信用信息记录形式外,为了便于有关部门和人员了解信用主体的信誉状况,电子形式的信用档案将成为其存在的主要方式。为此,管理信用档案的单位,应当不断提高其信用档案的现代化管理水平,逐步走出一条数字化、网络化的信用档案管理道路。
              二、房地产经纪行业信用档案的属性和特征
                  房地产经纪行业信用档案既具有档案的原始记录性、有机联系性、文化性、信息性、知识性、凭证性、真实性和可靠性等档案的一般属性和特征,同时它还具有某些不同于其他档案的特性。
              征信功能的激活性
              对于大部分信用档案而言,其最初的主要功能并非信用管理功能,而是相关的其他职能活动的历史记录,房地产经纪行业信用档案亦如此。档案形成者的信用管理实践激活了这些在其他职能活动中形成的档案信息的信用管理与维护功能。例如,有关房地产中介机构的税务登记及各种纳税报表等,都是在企业的经营管理活动中,围绕着税收管理、工商管理等职能活动形成的,其首要功能并非信用管理功能,但这些档案中包含有信用主体的信用信息记录。所以,在信用管理实践过程中,也把这些档案由休眠状态唤醒、激活并重新引入现行利用阶段,使他们得以实现企业征信管理功能。
              记录信息内容的严肃性
              房地产经纪行业信用档案作为行业信用管理活动的历史原始记录,它所承载的信息内容是否严格按有关立法、制度和规范来形成,直接关系到房地产经纪行业市场秩序的稳定性。信用档案记录信息是否准确,会直接影响到信用主体的信用评价,并对他们的社会生存和发展造成影响。从一定意义上讲,信用档案的内容过高或过低地评价信用主体的信誉状况,都会对信用主体造成一定损害,甚至是巨大危害。因此,保持信用档案所承载信息内容的严肃性是非常必要的。
              记录信息的相对开放性
              这是由房地产经纪行业信用档案反映信用主体状态的特点决定的。信用主体的信用状况处于不断的变化之中,只有把他们的信用信息及时记录到信用档案之中,才能真正反映信用主体的信用状况。所以,信用档案的信息管理系统必须具有开放性,及时同外界进行信息交换。诚然,这种开放性是相对的。凡是涉及到信用主体个人隐私及其他受到法律?;さ目梢曰砻夤男畔⒛谌?,任何组织和个人都不能擅自公开。
              构成结构的相对稳定性
              评估信用主体的信用状况需要一定的信用数据和信息。一般地说,这些信用数据和信息的来源、形式等方面具有一定的稳定性和结构性,这种稳定性和结构性直接导致了信用档案内容构成的结构性。对于同类型的信用主体,其信用档案的内容具有相似性和一致性。信用档案的结构稳定性也为信用档案管理的信息化建设、信用信息的共享创造了基本的条件。
              利用价值的现实性
              与普通档案不同,房地产经纪行业信用档案从建立之初就具有突出的现实性,正是在不断的现实使用过程中,信用档案发挥着其威慑、表彰等方面的作用,并如实地记录和反映相关信用主体的信誉状况。
              形成领域的广泛性
              由于对房地产经纪机构及经纪人的信用评价不是单方面而是多角度的,因而从形成领域来看,房地产经纪行业信用档案涉及面较为广泛。有关某一信用主体的信用记录往往不仅分别产生于多个职能部门,而且和其市场交易中交易主体对其诚实守信,合法经营的评价密切相关。
              存在方式的电子主流性
              完备的房地产经纪行业信用档案的建立必须依靠先进的信息技术,逐步收集、处理信用主体分散在各部门的信用记录,而统一的信用数据库中信用记录的查询更是离不开网络技术的支持。信用体系建设要广泛采用现代监管手段,综合利用信息网络资源,实现互联互通、信息共享。在这种总体要求下,信用档案数据的采集、传输加工、利用都是以现代信息技术为依托的,因而房地产经纪行业信用档案的存在方式也必然以电子形式为主。
              反映内容的相对动态性
              从运动方式来看,房地产经纪行业信用档案的整体内容处在不断更新的状态之中,应实行动态管理。房地产经纪行业信用主体只要存在并介入市场交易,就会不断有新的信息产生,只有实行动态管理,才能保证信用档案内容的准确、完整和真实,使信用档案始终全面、客观地反映信用主体的信誉状况。
              房地产经纪行业信用档案的上述性质,是我们科学管理信用档案的重要前提。信用档案的管理原则和管理措施、方法的设计,都必须充分考虑信用档案的这些性质。
              三、上海房地产经纪行业信用档案建设现状
                   与建设部对房地产信用档案建设的整体部署相一致,上海房地产经纪行业信用档案建设以房地产行政部门为主导,发挥协会的自律作用,并注重行业骨干企业在信用体系建设中的模范作用。其建设过程总体上体现了积极稳妥,逐步完善的特征。
              (一)行政监管与行业自律相结合主导信用档案建设
              在房地产经纪人诚信体系建设的基础上,上海市住房保障和房屋管理局以及上海市房地产经纪行业协会结合各自的职责在上海房地产经纪行业信用档案建设方面做了大量工作,上海房地产经纪行业信用档案建设前期规划及实践主要如下:
              1.房地产经纪人信用档案的主体
                  上海市取得备案资格的房地产经纪企业(包括分支机构)和已注册的房地产执业经纪人(包括持"全国证"和持"上海证"的房地产执业经纪人)均系本市房地产经纪人信用档案的构成主体。
              2.房地产经纪人信用档案建设的职责分工
                  上海市住房保障和房屋管理局根据建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》,组织本市房地产经纪人信用档案的建设,统一对外公开房地产经纪企业及房地产执业经纪人信用档案,并组织对房地产经纪企业和房地产执业经纪人诚信执业的情况进行监督和检查。
                  各区县局依托已建立的"房地产市场管理信息系统"和"房地产交易登记信息系统",推行房地产经纪人执业信息卡、房地产经纪人执业胸卡为主要手段,建立和完善经纪行业信用档案。区县局房地产市场管理部门负责主体信息的录入和变更,会同执法部门录入查实的信用情况等;区县房地产交易中心负责记录房地产执业经纪人的交易登记信息;区县房地产执法部门负责将查实的投诉和处罚情况提交房地产市场管理部门。
              3.房地产经纪人信用档案的主要内容和信息采集
                 (1)房地产经纪人信用档案的主要内容。
              房地产经纪企业信息内容包括企业名称、法定代表人、企业性质、注册资金、经营场所、房地产执业经纪人数和分支机构等基本情况;企业经纪业绩及获奖(市级以上管理部门和有关组织表彰、奖励,下同)的良好行为记录;受执法部门查处的违法违规情况。房地产执业经纪人信息内容包括姓名、年龄、性别、身份证、执业证等基本情况;经纪业绩信息;继续教育情况;获奖等良好行为记录及受执法部门查处的违法违规情况。
                 (2)房地产经纪人信用档案的信息采集
                  房地产经纪人信用档案信息采集的基本思路是根据房地产管理部门的管理职能,整合房地产经纪人备案管理、房地产交易合同管理、房地产交易登记等管理资源,实行房地产市场管理信息系统、房地产交易登记系统和存量房网上交易平台的沟连,并通过下列渠道获取完整的房地产经纪人管理信息:
                  首先,通过房地产经纪企业和房地产执业经纪人备案管理获取主体信息;各区县房地局通过新设房地产经纪企业备案、企业年检、企业注销备案和房地产执业经纪人备案、变更、注销等工作,记录和获取房地产经纪企业和房地产执业经纪人的基本信息。
                  其次,通过存量房买卖、房屋租赁等办理房地产交易登记时获取经纪业绩信息;对房地产交易合同中已注明经房地产经纪企业居间、代理的存量房买卖和房屋租赁,在申请房地产交易登记时,房地产执业经纪人应出示上海市房地产执业经纪人信息卡(简称执业信息卡),由房地产交易中心通过系统查询核实后,录入该执业人员的经纪业务信息,以此记录和获取每个房地产执业经纪人的经纪业绩信息,并为综合评定房地产经纪企业和房地产执业经纪人的信用等级提供依据。如发现该房地产经纪企业未备案或房地产执业经纪人未注记的,房地产交易中心在交易合同文本内标注并提示交易双方当事人。
                  再次,通过对房地产经纪活动的日常监管,获取房地产经纪人的奖惩信息。各区县房地局应及时将房地产经纪企业及房地产执业经纪人提供的获奖情况及时输入良好行为记录;将房地产经纪企业及房地产执业经纪人被投诉情况和执法部门查实的违法违规情况,直接输入不良行为记录。
              4. 房地产经纪人信用档案的公开
              信用档案通过上海市住房保障和房屋管理局官方网站向社会公开。向社会公开信用档案有利于通过市场监督的方式,推进房地产经纪人诚信建设。
              (二)企业自主建设与行业自主联盟相结合打造诚信服务系统
              从较为宽泛的涵义来看,上海市房地产经纪行业信用档案建设还涵盖了企业自主建设与行业自主联盟相结合,打造诚信服务系统的实践。
              当前,从维护企业良好的声誉和形象的根本利益出发,部分上海房地产经纪企业尤其是优势房地产经纪企业自主建立了企业信用档案,在其信用档案的发生、形成、保存、使用和管理的全过程中发挥了重要作用, 已经逐步形成了一套高度自觉与严格自律的自我管理机制。不仅如此,依托于网络交易平台,上海多家品牌中介机构都加入了搜狐中国房地产经纪机构诚信联盟与房地产经纪人诚信联盟。加入诚信联盟的机构以及经纪人有其相应的信用档案,信用档案允许网络检索、监督以及评价。
              企业自主建设信用档案与行业自主建设诚信同盟既是市场对房地产经纪行业信息公开透明需求的一种直观反映,同时一定程度上也是对以行政为主导信用档案建设的有益补充,这对于打造行业诚信服务体系具有重要的实践价值。
              四、上海房地产经纪行业信用档案待完善主要方面
              从前述信用档案建设的整体规划中可见,上海房地产经纪行业信用档案建设亟待完善的主要有如下几个方面:
              信用档案管理组织结构与管理制度有待完善
              信用档案的管理质量直接关系到信用档案利用价值的实现程度。房地产经纪行业信用档案纪录内容的严肃性、形成领域的广泛性、反映内容的相对动态性等特征,尤其是要激活信用档案的征信功能,充分发挥信用档案的鼓励、警示、舆论监督、培育行风等功效都有赖于多方监管部门的配合与协调,构建统一、高效的信用档案管理组织结构,以克服当前各行政监管部门一定程度上"各行其是"的管理状态,并注重充分发挥房地产经纪行业协会在行风建设与行业自律方面的重要作用,使得市场监管与行业自律能够有机结合。此外,在确立统一、高效的管理组织结构的基础上,还应对信用管理制度进行完善,如信用档案的归档、公示、利用等制度,确保信用档案管理工作科学化、程序化与制度化,激励与约束房地产经纪行业信用档案管理部门为社会各界提供高质量的信用信息服务水平。
              信用档案信息数据采集渠道不够通畅
              如前所述,当前房地产经纪行业信用档案信息主要通过备案管理、交易登记以及日常监管获得。缺乏统一的信用信息采集平台,信用档案的主要信息分布于法院、工商、物价、房地产经纪行业协会、社会第三方征信机构、消费者?;の被嵋约跋喙孛教?,这无疑加大了信用档案主管部门收集信息的成本。信息采集渠道的不通畅,也加剧了日常监管的时间滞后性,降低了信用档案对于规范行业行为的作用,尤其是信用档案所具有的警示与惩戒功效。这突出表现在,虽然信用档案建设规划时涵盖了良好行为与不良行为记录,但当前信用档案记录主要以良好行为为主,而房地产经纪机构与从业人员的不良记录基本处于空白状态。
              信用档案内容较为基础,信用记录评价标准需定量细化与房地产经纪信用采集渠道单一相应的是,当前房地产经纪行业信用档案内容较为基础。这主要表现为:首先,房地产中介机构的资信评价指标以证明信用主体资格、资质为主,而证明信用主体社会实践活动信用状况的基本依据材料和评价认定、奖励处罚等有效材料不足。毋庸置疑,中介机构的基本情况是对中介机构进行资信评级的重要指标,但其对于机构自身与其所属经纪人在动态市场交易中是否诚实守信的参考作用仍然是有限的。其次,对房地产经纪人的信用评价主要以业绩为依据。在有效监管存在困难的情况下,对经营业绩的过度强调,甚至可能在某种程度上激发房地产经纪从业人员为追求业绩最大化而滋生种种投机性行为。最后,中介机构与经纪人二者之间的关联性信用评价较为模糊,不利于激发中介机构增进对其所属从业人员的管理与约束。
              信用档案公示与消费者投诉渠道亟待优化,信用档案的社会利用意识有待加强
              调研显示,通过信用档案了解房地产经纪机构与经纪人的信用状况,迄今并没有为广大上海市民所熟知。与此相应,信用档案对于市场秩序的约束功能就受到了极大削弱。当前,上海房地产经纪行业信用档案通过上海市住房保障和房屋管理局官方网站发布,而奖惩信息主要通过日常监管获得。随着近年来网络电子平台的发展,房地产经纪与市场交易主体的接触方式日趋多样化。市场交易与信用公示、投诉渠道的不紧密性降低了市场交易主体对维护自身权益,参与房地产经纪行业信用建设的积极性。而且,在房地产交易过程中,部分房地产经纪的违法违规行为的暴露具有隐蔽性、时间滞后性,依托于申请房地产交易登记时执业信息卡的提示,只能从交易结果上减少无证经营所带来的交易风险。而对于交易过程中,市场交易主体所面临的其它各种隐含风险很难有效监管。即便是无证经营现象,也很难就此从交易过程中予以剔除。
               
              第三部分 规范房地产经纪行业市场行为的国际经验分析
              世界各国对规范房地产经纪行业市场交易行为的政策措施不尽相同,本部分内容拟选取典型国家与地区,对与房地产信用档案建设研究密切相关的房地产经纪法律法规、信誉制度、风险防范制度,以及纠纷处理制度展开研究,为完善上海市房地产经纪行业信用档案建设提供相应的经验借鉴。
              一、美国
              美国房地产经纪人是在交易过程中渐渐取代律师和公证人出现的,这种真正意义上房地产经纪人的出现,大大促进了美国房地产业的发展。但是,当时这些经纪人在开展活动时,主要靠个人资信担保,各州政府对房地产经纪人的资格及执业行为都没有相关的法律加以管理。在这种情况下,房地产经纪业不可避免会出现标准不统一,从业人员队伍良莠不齐的状况,部分房地产经纪人在利益的驱动下,采取不正当的经营手法,严重损害了客户的利益。因此,美国各州政府开始考虑利用法律进行监管,到1917年,加利福尼亚州首先在这方面立下管理法案,后来各州政府也陆续立法,规范房地产经纪行业。尽管各州规定的具体条款有所不同,但基本精神是一致的,即通过规定房地产经纪人所应具备的各项资格、执照的颁发、执业行为的规范、相应的惩罚措施以维持其专业的服务水准,保障消费大众的基本权益。
              房地产经纪的立法
              美国有关规范房地产经纪人的法律大致有:《一般代理法规》、《契约法规》、《各州的执照法》、《联邦法》、《专业伦理法则》、《反托拉斯法》。而其中以《房地产执照法》为规范经纪业者的最严密的法令。该法的主要目的是通过规定发给中介业者执照所需符合的标准与所需具备的资格,来维持房地产业的一定专业水准,进而?;ど缁岽笾诿馐懿涣即右嫡咧?,同时?;ち煊兄凑找嫡呙馐懿还交虿徽钡木赫??!吨凑辗ā分饕鲋凑赵市淼囊滴穹段?、发展的程序、房地产经纪人的基本职业道德等基本条款。
              信誉及风险赔偿制度
              美国法律规定,凡发现房地产经纪人或销售员在业务活动中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、因执照持有人疏忽大意或对销售员监督不严使客户权益受损、隐瞒实际利润等行为,均会受到暂?;虻跸凑盏拇Ψ?。
              此外,为了弥补因经纪人的不良行为给他人造成的损失,许多州都设立了复原基金。以便使一般社会大众因某一持照房地产中介者之行为而遭受经济损失时,得以收取复原金以用于救济。该基金属于执照持有人每年所缴纳的一定数量的货币金额。赔偿基金用于经纪人因错误而造成不能赔偿的损失,当需要房地产经纪人进行赔偿时,则被告经纪人的执照会被暂时搁置,直到它偿还所赔款项及附带罚金、利息等。如果基金不足以赔偿所有的受害人,每个受害人则按一定比例获得赔偿。
              纠纷处理制度
              消费者投诉房地产经纪人的渠道主要有两个:一是房地产经纪人协会;二是州房地产局或者房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调节纠纷,并做出处罚决定。但两者不同的是,房地产仲裁委员会经政府授权,依法律行事,可以做出吊销牌照的处罚决定。房地产经纪人协会,除依法律进行行业自律外,还从规范行业的需要出发对会员提出高于法律的要求,房地产经纪人协会可对会员进行??罨蛉捌渫嘶?,房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照,但由于协会在行业中的影响,受其处罚的人很难再在经纪行业中从业,因此消费者一般会选择到房地产经纪人协会进行投诉。房地产经纪机构与房地产经纪人之间的佣金分配争议也可由房地产经纪协会进行裁决。
              综上所述,可以说,美国对房地产经纪行为规范主要以完备的法律法规为基础。在此之上,虽然各州不尽相同,但其较高的市场准入标准,完备的纠纷处理制度以及信誉及风险赔偿制度,对于房地产经纪人行为规范与信用都起到了强有力的约束。值得提出的是,美国借助于现代信息技术建立房源信息共享的多重房源上市系统(MLS)对于避免房源信息虚假,减少同行之间的恶性竞争,增进行业美誉度都有着积极的现实借鉴意义。
              二、英国
              在英国,从事房地产经纪的人员无需事先取得任何执照,也无需任何工作经验,只要以《不动产经纪人法》等房地产经纪相关法律法规为行为准则,进行经纪活动即可。如果触犯法律规定,则将被禁止从事房地产经纪业务,并处以???。
              房地产经纪的立法
              英国房地产经纪行业法律制度主要由法律法规和行业准则构成。英国公平交易部负责制定房地产经纪管理法律法规,通过法律监管房地产经纪活动。英国有关房地产经纪的法律法规主要有:《不动产经纪人法》、《不动产不完全记述法》、《不动产不完全记述令­&mdash&mdash特殊情况》。英国房地产经纪行业组织,以房地产经纪行业法律法规为基础制定了一系列行业准则,包括:《全国不动产经纪人联合会行为准则》、《居住物业代理执业规则》、《房产出租代理执业规则》、《国际居住物业代理执业规则》等。
              行业组织"自治"制度
              英国政府主管部门对房地产经纪行业实行指导、间接管理,而直接管理则是依托行业组织实施"自治"管理。
              行业组织会员制度是英国房地产经纪机构资质和人员资格管理的主要形式。在英国,无论是房地产经纪机构,还是房地产经纪人,具有权威行业组织的会员资格是其身份和信誉的象征,也是其在行业立足和做优、做强的基础。因此,房地产经纪机构和人员积极参加有关行业组织举办的专业考试,取得行业组织的会员资格,定期参加继续教育,提升业务水平。
              英国房地产经纪行业主要有三个自律行业组织:全国不动产经纪人联合会 (NAEA)、住宅租赁代理协会(ARLA)、英国皇家特许测量师学会(RICS)。
              NAEA是英国全国不动产经纪机构和经纪人的权威组织。作为房地产经纪行业的领导者,NAEA为其会员和客户创造了持久而深远的利益。以全国不动产经纪人联合会(NAEA)为例,英国的行业组织主要在四个方面发挥作用。一是参与行业立法和组织实施。二是制定并推广使用高于法律的行业规则,如NAEA制定了《居住物业代理执业规则》、《房产出租代理执业规则》、《国际居住物业代理执业规则》等行业规则,促进了英国房地产经纪行业的规范有序发展。三是在培训行业队伍、指导企业自律、组织企业交流、协调企业关系等方面做了大量工作。如房地产经纪业从业人员的业务培训和执业考试就是由NAEA组织的。四是根据规范行业的需要,对会员提出高于法律的要求,对违规会员进行??罨蛉捌渫嘶?。
              在英国,全国房地产联合会对消费者投诉展开调查。NAEA会员必须加入消费者赔偿计划,NAEA根据财产申诉专员调查结果,参照其会员执业准则对其成员进行训诫式制裁。NAEA和ARLA共同制定的经纪人执业准则提供的约束力度远远高于英国法律要求的道德和专业标准,并有自身的投诉处理机构,能够确保争议处理程序的效率和公平。由于行业组织在行业中的影响,受处罚的人很难再在行业中立足,这为维护房地产经纪行业的整体形象和声誉发挥了重要作用。
              三、香港
              中国香港地区由于它的特殊历史地位,接受西方先进的管理理念、管理思想比较早。因此,其房地产经纪发展历史相对较长,房地产市场交易活跃,现今大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。
              20世纪五六十年代,香港地产代理处于个人代理阶段,以独立个人的方式运作。他们没有固定的办公地点、分支机构等,大都集中在中环至湾仔一带的茶楼活动。他们在茶楼互相交换楼盘的供求信息,然后联络合适的客户,促成买卖??梢运?,这个阶段地产代理之间信息交换的活动是建立在房地产经纪人员彼此信任的基础上的,没有信用的地产代理为同行所不齿,很难在行内立足。
              其后,随着佣金制度的引入,20世纪80年代初香港房地产经纪行业实现了真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变。80年代末,房地产经纪业务开始逐步网络化、信息化,从事的业务更加多元化,其业务范围扩展到策划、咨询、物业管理等方面,并逐步拓展中国内地及海外市场。从20世纪90年代起,香港房地产经纪行业的公司数量、分行数量以及从业人员均稳步上升。1991年,地产代理公司自发组成了一些地区性或全港性的商会或者协会,房地产经纪出现了具有代表性的行业协会组织。同时,由于房地产市场的蓬勃发展,由地产代理促成的交易大量增加,一些违规操作的现象也随之出现,各类投诉明显上升。1993年6月香港立法局通过一项动议,要求政府制定法律来监管地产代理。1994年政府推出了监察地产代理工作小组报告书,规范代理行为。
              房地产经纪业的法律法规
              一言以蔽之,虽然香港的房地产代理业发展较早,但与房地产代理业相关的正式法规颁布却相对滞后。现今,在香港规范地产代理活动的主要法律有:1997年1月1日起正式推行的《地产代理条例》;1999年6月30日,立法通过《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》及《地产代理(裁定佣金争议)规例》,1999年11月1日起正式实施。
              纠纷处理制度
              根据香港《地产代理条例》的规定,在地产代理活动中出现的纠纷,主要由监管局负责处理。监管局有权在收到投诉以后或者主动对涉嫌触犯有关法规、条例的行为进行调查或研训,对触犯条例的人采取相应的制裁。佣金方面的争议也主要由监管局做出裁定。监管局的裁决可在地方法院登记,经登记后的裁决可在地方法院登记,经登记后的裁决在法律意义上相当于法庭的裁决。
              此外,消费者委员会、警方及廉政公署也可处理在购买或租赁过程中出现的纠纷。情节比较严重的纠纷,也可直接诉诸法律。
              信誉及风险赔偿制度
              为了提高行业信誉,香港房地产经纪业已基本建立了告知制度,规定地产代理人有义务提供以下资料:权属及登记文件、物业的建筑面积、使用面积、允许用途、落成年份、权利及业主声明。此外,房地产中介代理机构在发布广告时,需在广告中说明房地产代理机构的认可名词、牌照号码及地址等。一般而言,无论是地产代理机构还是个人,在从事代理业务一旦声誉受损,就很难在行业中立足。
              对于风险赔偿,一般是根据双方已经签订的地产代理协议书,通过法律途径解决。地产代理协议是一份非常重要的文件,地产代理人和客户只有在已签订协议书的情况下,才可拥有各自相应的权利,就有关交易提出诉讼,有权追讨赔偿、得到救济或补助。在代理活动中,地产代理人或者委托人,因双方没有履行应有的责任而蒙受损失的,一般都可以通过法律程序获得赔偿。
              四、台湾
              1971年前后,台湾开始出现从事代客买卖、租赁业务的房地产介绍人。当时,由于缺乏有效法令规范,房地产交易纠纷四起,台湾地区政府于1974年明令禁止以介绍房地产买卖为业务的公司设立登记。直到1984年底,台湾"经济部"正式开放"房屋介绍公司"办理登记,为房地产中介企业的创办提供了有力保障。经历十余年的快速发展,台湾房地产中介企业不仅数量激增,而且经营范围大幅扩张,开拓了包括预售、商业中介、租赁、投资管理等项目的全面服务,市场上逐渐形成了直营与加盟两大经营模式,并重视服务质量的提高。
              1995年起,台湾房屋中介进入同业联盟时期,即由同业发起联卖制度,行业公会推动不动产资讯的流通化,编印出版不动产行情公报,借以交流信息,促进流通,推动行业发展。1996年,信义房屋推出"成屋履约保证",住商不动产宣告办理"不动产交易签证"为保障交易安全建立了良好的制度,并为同业相继推广,在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。
              房地产经纪业的法律法规
              台湾房地产经纪业管理的主要立法文件是《不动产经纪业管理条例》,于1999年2月政府明令发布,这是行业管理的重要依据。该条例共6章、40条,内容包括总则、经纪业、经纪人员、业务及责任、奖惩、附则。
              为了便于贯彻实施,中国台湾政府主管部门还协同公会研究制定了《不动产经纪业管理条例实施细则》、《不动产经纪业营业保证金缴存提供担保法》、《不动产经纪业营业保证金管理委员会组织及基金管理办法》。此外,还制定了《不动产经纪营业员测定办法》、《不动产经纪人专业训练机构团体及课程认可办法》、《不动产说明书应记载及不得记载事项》、《不动产经纪业或经纪人员奖励办法》、《不动产经纪人员奖惩委员会组织规程》等10余项法规,均由主管机关"内政部"发布实施。
              信誉制度
              为建立房地产经纪业的良好信誉,政府、行业和经纪企业都采取了种种措施。
              建立公示制度。台湾《不动产经纪业管理条例》规定,经纪业应将其中介或代销相关证照和许可文件、经纪人员证书,以及收取报酬的标准和方式告示在营业处所的明显之处,公示于众,透明服务,不搞"暗箱操作"。
              开展"金仲奖"评选活动,树立行业良好形象。台湾房屋中介商业同业公会早在1996年发起首届"金仲奖"评选活动,在业内评选优秀的房地产经纪人员,并加以表彰。举办"金仲奖"为提升经纪业的信誉和社会地位发挥了良好的推动作用。
              提高服务质量,建立企业信誉。近年来,台湾房地产经纪业纷纷提出各种服务制度或保障措施,借以提高信誉,吸引消费者。如已推出的为确保过户安全的"交易安全保障制度";?;じ犊畎踩?quot交屋履约制度";防止人为操作赚取差价的"电脑出价制度";为了保障售后服务的"水电?;ぶ贫?quot、"零瑕疵保证服务"等,为提升企业的信誉创造了有利条件。
              纠纷处理制度
              建立投诉通道。台湾房地产经纪业的主管机关与经纪企业,普遍设置投诉电话,受理消费者投诉。在交易过程中发生纠纷,通常由企业调查处理。主管机关(部门)接受的投诉,一般委托同业公会或企业进行调查处理。
              设立仲裁机构。台湾于1996年底成立了"不动产仲裁委员会",凡对房地产经纪纠纷调解不成者,可由当事人向纠纷仲裁委员会申请仲裁。此外,受理消费者申述不动产纠纷案件的民间团体有消基会、仲裁协会,政府单位则有公平会、消?;?、监察院等。
              通过"条例"立法,对违规行为进行处罚。因经纪人员在2处企业经营,或未取得签约权的情况下擅自签约,或泄露客户秘密而造成的纠纷,对违规者予以申戒。受申戒处分三次者,给予6个月以上3年以下停止执行业务的处分;因无证经营而造成的纠纷,对违规者禁止其营业,并对公司负责人或者行为人处以新台币10万元以上30万元以下的???。在禁止营业处分后,仍继续营业者,处1年以下有期徒刑、拘役或并处以新台币10万元以上30万元以下的停止执行业务处分。受停止执行业务处分累计达5年者,撤销其经纪人员证书。
              五、国际经验借鉴小结
              相比之下,国外以及我国香港、台湾地区比上海房地产经纪发展历史更为悠久,在管理模式和管理方法上也更为成熟。虽然典型国家与地区并无房地产经纪信用档案管理的直接可借鉴经验,但就信用档案的建设目的以及信用档案的主要功能来看,国外以及香港与台湾地区规范房地产经纪行业行为的诸多经验都可以在我们建设信用档案中发挥积极作用,归纳起来主要有如下几点:
              (1)正式制度建设较为完善。虽然世界典型国家与地区房地产经纪行业的发展历史与管理结构存在一定程度差异,但是相关正式制度建设较为完善是发达国家与地区规范房地产经纪行业市场行为的首要特征。综上阐述可见,从市场准入到纠纷处理、信誉保证与风险赔偿等不同管理环节,各国与地区都有着较为完善的制度安排。
              (2)积极发挥行业协会的自律作用。在发达的市场经济国家与地区,行业协会对行业进行自律管理的范围,职权大小不尽相同,但一般而言都起着相当重要的作用。其中,英国与台湾地区政府主管部门对行业实行指导、间接管理,而直接管理则依托于行业组织实施"自治"管理。英国与台湾地区房地产经纪行业协会的管理内容丰富,手段多样,管理效果也较为理想。即便是政府行政部门在行业管理中起到主导作用的美国,由于行业协会在业界的影响力较大,行业协会对纠纷的处理在某种程度上甚至强于政府机构,在资信管理中也发挥了主导作用。
              (3)注重运用现代技术收集与传播信息。利用现代网络技术,实现信息共享是发达国家与地区房地产经纪行业运营的重要特征。以美国为例,多重房源上市服务系统(MLS)实现了房源信息在全国范围内得以共享。美国各州都建立了MLS系统,房地产经纪人协会会员交纳相应的服务费用后,可以凭会员个人密码进入该系统查询房源,带领客户看房。房源信息只要进入MLS系统,根据行规即默认别人在实现销售时签约房地产经纪人愿与其分享佣金。在港台地区,房地产经纪机构都注重连锁经营与品牌效应,房地产经纪业务已经进入网络化、信息化阶段。利用现代技术实现信息共享不仅提高了市场资源配置效率,同时还减少了行业内恶性竞争行为,有利于节约监管成本和增进行业美誉度。
               
               
              第四部分 完善上海市房地产经纪行业信用档案的主要对策
              信用作为一种博弈均衡状态,必须满足预期一致性要求。预期的一致性使得信用主体相信交易对方会信守合约,从而实现双方合作的长期利益。因此,构建市场信用的保障机制就在于促进形成一致性预期因素的相互作用。
              首先,如果交易双方能够彼此认识到对方的互惠利他倾向或者追求长期利益的要求时,能够形成一致性预期。其次,如果对失信行为的惩罚是可置信的,无论惩罚是来自局中人的相互约束还是来自于第三方的非强制约束或者强制约束,也能够形成预期一致性。
              简言之,市场信用的保障机制包括事前的信息机制和事后的惩?;?。如前所述,房地产经纪行业肩负减少市场信息不对称的职能,同时也存在利用市场信息不对称的潜在可能,其违法违规行为具有隐蔽、复杂且多变的特征。事前的信息披露机制与事后的惩?;贫杂诖蛟旆康夭托幸敌庞锰逑稻哂邢喔ㄏ喑傻淖饔?。如果事前的信息机制越完善,那么形成一致性预期的可能性越高,越有利于市场交易的达成;同时,由于信息充分,这使得事后的惩罚追偿机制越具有可置信性。反之,如果事后的惩罚越可置信,信用信息的披露对于信用主体的失信行为就越具有约束力。
              本部分内容以市场信用的保障机制为内在逻辑依据,首先借助于现代电子技术,结合房地产市场交易特征,构建统一高效的房源信息、信用信息征集与公示一体化平台。在此之上,为了激活信用档案市场规范与约束功能,强化信用信息征集与公示平台效力,系统完善上海房地产经纪行业的信用评价体系。最后,就信用档案管理组织结构与相关管理制度的完善提出相应的对策建议。
              一、依托房源信息系统,构建信用信息采集与公示一体化平台
              当前,以各经纪机构的实体门店为房源客源信息主要集散地与房地产经纪行业信用信息采集的困难、行政监管的滞后、市场交易主体对信用档案的利用不足、部分行业恶性竞争导致的违法违规行为等等现象有着密不可分的联系。
              随着计算机技术的发展,源于美国上世纪二、三十年代的MLS系统(Multiple Listing Service)如今已经覆盖了百分之九十的美国房地产交易。该系统不仅是一种销售模式,更是先进的房地产流通管理系统,他能够有效解决房地产商品不可移动性、交易复杂性、客户分布广泛性等长期困扰房地产市场的销售难题。正因为如此,加拿大、英格兰、澳大利亚、新西兰、日本和新加坡等国家都已经纷纷引进MLS系统。近年来,MLS系统也为我国部分房地产中介机构所引入,实现企业内甚至是少数经纪机构之间的房源与客源共享。但是这种企业内部及少数企业之间的MLS系统在显著提高企业业绩之外,很难发挥全国或地区级别的MLS系统所具有的行业规范作用。
              总体上,我国MLS系统建设落后于房地产经纪行业的发展。究其原因,这与我国房地产经纪行业发展时间不长、拥有正规行业执照的经纪人数量不足、行业内企业规模与信息化发展程度不一、缺乏强有力的第三方推动等因素相关。因而,当前我们借鉴国外MLS的成功运作经验的同时,应注重与上海房地产经纪行业的发展现状与发展前景相契合,分阶段、分县区,逐步建立上海地区统一的房源、客源信息系统。
              课题组初步认为,上海市统一房源系统建立的起步阶段宜以区县为单位,总体上系统设置为交易系统与查询、评价与监管平台两个子系统。其中,交易系统主要面对符合资格的经纪机构和经纪人,功能是实现房源和客源的发布和交易配准。查询、评价与监管平台主要由政府监管机构组建专业管理队伍或者委托行业协会等自律机构进行房地产经纪机构备案信息公示;房地产交易与登记信息查询;房地产交易合同网上签订;房地产经纪信用档案公示;法律、法规和规章规定的发布等各项事务,同时兼备查询、投诉与信息反馈功能。为了让房源信息得到最大程度的发布,房源信息在交易系统上传后同时可以在评价与查询平台发布,供客户查询及参考。同时,每笔交易需要交易主体对经纪人服务进行评价生效,对市场交易实施动态监管,信用信息的采集与公示渠道一体化。
              可以预期,随着宣传力度的加强,及时更新服务,听取市场交易主体的反馈意见,对违规操作的经纪人进行惩处等一系列方法,统一的房源信息系统在经纪行业与市民心目中的影响力将日益扩大,从而逐步打造出依靠现代技术的诚信交易体系。具体而言,一体化房地产经纪行业信息系统将主要从如下三个方面规范市场行为、提升行业效率:
              1、整合房地产信息流通渠道、提升交易匹配效率,降低交易成本。依托于实体门店或者以房地产经纪机构为主体的市场交易往往受制于受委托经纪机构自有的房源和客源信息。信息来源的有限性,增加了买卖或者租赁双方的匹配成本。房源信息系统以互联网为平台进行信息传递,通过佣金分享制保障了搜集房源信息的房地产经纪人的利益,有利于提高其搜集房源信息的积极性。同时,不仅房地产经纪人可以通过该系统得到所有房源信息,市场交易主体还可以通过该系统查询符合其需求的房源信息再有针对性的委托经纪人进行居间活动,这无疑能够极大提高房地产经纪行业运行效率,减少交易成本。
              2、规范行业发展,减少行业内恶性竞争行为。加入该系统的房地产经纪人必须是经过备案的房地产经纪机构与上海市房地产经纪行业协会的会员,这能够强化与落实房地产经纪行业的市场准入标准,一定程度上防止无证经营。此外,房源信息的公开透明,买卖操作流程的规范性(如出现两个以上的经纪人代理同一物业时,系统可以以先入为主原则处理。),也可以避免房源信息虚假、"一房卖两家"等等违规行为,对提高行业美誉度具有积极作用。
              3、建立与交易活动密切相关的信用信息采集与公示平台,真正实现行业的动态监管。该系统允许市场交易主体通过评价与查询平台进行投诉与信息反馈,同时也可以对经纪人和经纪机构信用档案进行查询。实际操作中,通过市场交易主体在查询房源与客源信息或者查询经纪人信息时,显示其房地产经纪人与所属机构的信用档案,将信用信息采集与公示渠道合一,实现有效的管理监督机制、执业要求以及信誉机制的内在统一。这不仅能够增进强制性第三方约束的监管效力,同时信用记录欠佳者将面临被市场"用脚投票"淘汰的命运,从而强化信用主体对于诚信经营的内在管理与约束。
              二、房地产经纪行业信用评价体系的细化与完善
              房地产经纪行业信用档案包括房地产经纪机构信用档案与房地产经纪人信用档案两个部分,当前上海房地产经纪行业信用档案记录主要包括基本情况、业绩情况、变更情况、良好行为、不良行为等内容,而信用评定情况方面的内容仍有待细化和完善。
              房地产经纪行业信用评价是信用信息采集的目的以及信用档案公示的前提基础。通过可操作标准的量化、系统化,既减少了监管机构以及市场交易主体的信用信息处理成本,同时,对于引导房地产经纪行业信用主体规范经营、诚信执业具有重要的促进作用。
              鉴于《上海市房地产经纪机构资信评价体系和管理机制研究》对房地产经纪机构信用评价已有较为完善和详细的规定,在此,课题组主要依据上海房地产经纪行业信用现状的调研结果,贯彻执行《房地产经纪管理办法》以及中房学2013年颁布的《房地产经纪执业规则》的具体规定,制定与2008年《上海市房地产经纪机构资信评价体系与管理机制研究》相契合的房地产经纪人信用档案评分办法,并构建房地产经纪人信用评定与房地产经纪机构资信评价的联动机制,系统完善上海房地产经纪行业信用评价体系。
              (一)房地产经纪人信用档案评分细则
              房地产经纪人信用等级由高到低划分为五个等级,分别为AAA、AA、A、B、C。信用等级评定基本分为100分,实行加减分制。评定分值在95-100分(含100分)以上的为AAA级,评定分值在85-94分(含85分)之间的为AA级,评定分值在75~84(含75分)分之间的为A级,评定分值在60-74分之间的为B级,评分值在60分以下的为C级。
              同一情况受重复奖励或处罚的,加减分以最高分计算,不重复加减分。
              加分项目及分值
              房地产经纪人获得国家、省、市、区(县)人民政府或行政主管部门表彰的,分别加10分、8分、6分、4分;获得国家、地区行业协会表彰的,分别加10分、6分;因优质服务受消费者表扬并经有关部门核实的,加6分。
              减分项目及分值
              1、下列行为每次扣5分
              (1)房地产经纪人员在开展业务时,没有佩戴标有其姓名、注册号、执业单位和照片等内容的胸卡;
              (2)未按规定及时向市房产管理局申报信用档案信息变更手续的;
              (3)签订房屋买卖合同及其补充协议时,未采取合理方式提请当事人注意免除或者限制其责任的条款的;
               (4)对已成交或者超过委托期限的房源信息,没有及时予以标注,或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下的;
              (5)无故缺席主管部门或者行业协会组织召开会议的。
              2、下列行为每次扣10分
              (1)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的;
              (2)培训证书到期后未按规定参加继续教育培训的;
              (3) 对企业和本人的经营业绩、信用状况等作虚假宣传或者伪造业绩以及其他文件的;
              (4)为承揽业务,向服务对象作虚假承诺的;
              (5) 以房产经纪人的名义在非自己执行的房地产经纪业务的经纪合同或交易合同上签字的;
              (6)开展代办贷款、代办房地产登记等业务时,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,并未经委托人同意的;
              (7)未经信息接收者、被访者同意或者请求,或者信息接收者、被访者明确表示拒绝的,向其固定电话、移动电话或者个人电子邮箱发送房源、客源信息,或者上门推销、招揽业务的;
              (8)在未经说明的情况下,向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构服务的;
              (9)未尽职调查标的房地产状况,或者未尽职协助承购人(承租人)对标的房地产进行查验的;
              (10)未妥善保管委托人提供的资料以及房屋钥匙等物品的;
              3、下列行为每次扣15分
              (1)在信用评定中有虚报、漏报、瞒报或者其他不正当行为的;
              (2)以他人名义或者允许他人以自己名义执业的;
              (3)同时在两个或两个以上房地产经纪机构中执业的;
              (4)骗取、涂改、伪造、变造、出租、出借、转让业务培训证书或上岗证等;
              (5)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格的;
              (6)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的;
              (7) 在经纪活动时,隐瞒有关标的物的真实情况或者虚构事实,给当事人造成损失的;
              (8)在经纪活动中,向委托人隐瞒与交易有关的重要事项或者提供虚假的订约信息或与交易有关的资料的;
              (9)故意从事一房多卖或一房多租等非法经纪活动的;
              (10)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的;
              (11)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益的;
              (12)利用从事业务的便利,收受回扣或者服务报酬以外的其他不正当利益的;
              (13)侵占、挪用或者拖延支付客户的房地产交易资金,数额较小的;
              (14)违反规定,擅自代收交易当事人支付的交易款项,数额较小的;
              (15)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的;
              (16)承购、承租自己提供经纪服务的房屋的;
              (17)改变房屋内部结构分割出租的;
              4、下列行为每次扣20分
              (1)未取得或被取消房地产经纪从业人员资格而以经纪人名义开展业务的;
              (2)以暴力、胁迫、瞒骗、欺诈、贿赂等非法手段承揽业务或开展业务的;
              (3)变更聘用单位后,披露、使用所掌握的原聘用单位商业秘密,损害原聘用单位利益的;
              (4)因执行房地产经纪业务中的故意或重大过失,给所在企业、当事人造成较大损失的;
              (5)虚构事实或隐瞒真相,对相关当事人进行误导或欺诈,给企业、当事人造成重大损失或恶劣社会影响的;
              (6)为交易当事人骗取购房资格提供便利的;
              (7)为规避国家相关规定,为假赠与、假借公证委托售房等手段提供便利的;
              (8)被行政主管机关依法予以行政处罚的;
              (9)拒不执行监管部门作出的已经生效的处罚决定的;
              (10)被有关机关或行业协会认定,采取不正当手段恶性竞争,严重损害行业或同行声誉、利益的;
               5、经人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门现场巡查、合同抽查以及投诉受理等方式发现的其它违法违规行为,由相关监管部门根据影响恶劣程度进行扣分;同一违法行为涉及多项扣分内容的,采取累计扣分方式。
              (二)经纪人与经纪机构信用评定的联动机制
              诸多关于组织内信用的研究都一致认为,组织可以被视为是维持信用机制的一个载体。经济组织作为市场交易的"长期的参与人"出于对未来利益的考虑而重视信誉,因而是"一个声誉的载体"。当组织内的个人采取了违规行为,外部监管在很难对其追究个人责任时,一般却能够问责于其所在的组织,有学者曾用"跑的了和尚跑不了庙"来生动说明这一境况(张维迎,2001)。而且,其所在的组织也易于觉察并可以在组织内进行处罚。相对而言,组织内处罚的成本一般低于外部处罚成本。
              因而,我们将个人信用档案与企业诚信档案实行联动记分,旨在强化房地产中介机构对其成员的行为规范进行内部约束。主要做法为,建立房地产经纪人员与其所属经纪机构信用评定的单向联动机制,即企业的每名从业人员所受到的奖励或处罚分数在记入个人信用档案的同时还将记入企业信用档案,多名人员属同一企业的采用累计加分或减分。
              参照《上海市房地产经纪机构资信评价体系和管理机制研究》中的具体规定,信誉状况在房地产经纪机构资信评价体系中占比为30%。当经纪机构所属从业人员受到奖励或者惩罚时,用经纪人所加或者扣除的分数除以30%,四舍五入后为经纪人所属经纪机构信誉状况栏所应增加或者减少的具体分数。我们认为通过对原有资信评级体系信誉状况"无不良记录得分,有不良记录视情扣分"的具体量化能够督促房地产经纪机构出于声誉的考虑而加强组织内信用建设,充分发挥组织内信息更容易通过非正式机制传递的优势。
              三、信用档案管理组织结构与相关管理制度的优化
              统一、高效的信用档案管理组织结构与相关管理制度的完善直接关系到信用档案的管理质量,以及信用档案利用价值的实现程度。
              信用档案管理的组织结构
              当前,与房地产经纪行业市场多头监管相对应的是,房地产经纪行业信用档案所需基本信息主要分布于工商行政、房屋与土地管理的相关行政职能部门,而上海市房地产经纪行业协会、上海市消费者权益?;の被?、社会征信机构、人民法院、有关媒体等机构都不同程度上掌握了房地产经纪行业信用档案建设所需奖惩信息。
              长期以来,上海市房地产经纪行业信用建设与市场监管存在相隔离的现象。房地产经纪行业诚信体系的打造主要由房地产经纪行业协会推行,而房地产主要监管部门则存在着一定程度上的"各行其是"??梢运?,自律组织与他律组织的信息不对称,他律组织之间的信息不对称,是阻碍当前房地产经纪行业信用体系建设的障碍之一。
              通过前述研究可知,即便在构建了统一的房地产经纪行业信用信息采集电子平台的前提下,要激活信用档案的征信功能,提高房地产经纪行业信用档案的管理质量,充分发挥信用档案的鼓励、警示、舆论监督、培育行风等功效,应着重于以用户需求为关注焦点;促进多方监管部门的配合与有关档案形成人员积极参与;开展过程管理,保持信用档案信息的时效性,不断增加为信用档案用户创造价值的能力。
              有鉴于此,课题组认为可以采用如下方式构建信用档案管理组织结构:
              充分发挥建设(房地产)主管部门的主导作用,建立信用档案建设与管理联席会议。
              不论从信用档案建设现状还是从房地产经纪行业主要监管职能来看,充分发挥上海市建设(房地产)主管部门对信用档案管理的主导作用,建立房地产经纪行业信用档案建设与管理联席会议都有利于继往开来推进信用档案的建设工作。
              联席会议的主要职责
              研究制定上海市房地产经纪行业信用档案建设规划、实施方案和管理制度;商议对房地产经纪行业信用主体重大不良行为的处理依据以及处理意见。
              联席会议的组成成员
              成立上海市房地产经纪行业信用档案管理联席会议领导小组,市建设(房地产)主管部门主要领导任组长,行业自律组织房地产经纪行业协会以及其他行政监管机构如工商、价格、人力资源和社会保障分管领导任副组长,上海市消费者权益?;の被?、社会征信机构、人民法院、有关媒体等有关机构为成员单位。
              联席会议议事规则
              联席会议领导小组办公室负责联席会议联络和其它日常工作。联席会议原则上每月或者每季度召开一次,根据工作需要,可不定期召开。联席会议成员单位以及不良行为信息上报单位参加,联席会议由领导小组组长召集。
              2、促进行业自律与他律相融合,房地产经纪行业协会负责信用档案日常管理工作。
              为了保证信用档案内容的完整性和严肃性,尤其是信用信息征集与公示的时效性,课题组认为,信用档案日常管理工作可由上海市房地产经纪行业协会承担,设立房地产经纪行业信用档案管理办公室。上海市房地产经纪行业协会多年来致力于打造行业诚信体系,且成效显著。由市房地产经纪行业协会负责信用档案日常管理工作,不仅有利于继续系统推进诚信行业建设,同时还能够将行业自律与他律能有机结合,实现行政监管和行业自律的功能互补,提高管理效能。
              房地产经纪行业信用档案日常管理内容主要包括:
              信用信息的收集与公示;
              提供信用档案的利用服务;
              市场信用主体不良行为的初步处理意见;
              负责联席会议议题的收集、审核和提交工作;
              负责承担联席会议交办的工作,加强信息沟通,及时向成员单位通报有关情况。
              此外,在上述信用档案日常管理职能之上,为进一步提高信用档案管理效能,课题组认为当前行政监管机构与行业协会自律组织的管理职能应相应有所调整,例如房地产经纪备案管理工作可移交房地产经纪行业协会,此类管理职能的调整对于减少信用档案日常管理工作的协调成本,提高管理效能具有重要作用。
              (二)信用档案相关管理制度的补充
              为确保信用档案管理工作科学化、程序化与制度化,激励与约束房地产经纪行业信用档案管理部门为社会各界提供高质量的信用信息服务水平,在原有信用档案管理制度的基础上,主要应从如下几个方面加强信用档案管理的制度建设:
              (1)信用记录材料的归档与公示
              《上海市房地产经纪机构资信评价体系和管理机制研究》对房地产经纪机构资信评级相关材料的归档范围与时间已有规定。为了加强第三方惩罚的可置信性,及时为市场交易主体提供信用信息,需完善奖惩记录的归档时间。通常的做法是,对于传统纸质载体的信用数据和信息记录材料,归档时间一般是在次年的6月底前,而对于电子形态的信用数据和信息记录,应采取实时归档方式。房地产经纪人所受奖惩,尤其是消费者对于经纪人的投诉,应在有关单位核实处理之后及时记录于信用档案中,并在电子平台公示。因为加减分而导致信用等级变动的,应同步调整其个人信用等级,以便于市场交易主体查询。此外,其所属经纪机构的信誉状况也应同步做出调整,并体现在经纪机构信用评级升降中。
              (2)信用档案评分记录整理
              评分等级在B级以上(含B级)的房地产经纪人信用档案记分结果每年清零并重新核计,一般可以设为每年的1月1日重新开始核计,但保留历史纪录备查。而C级信用档案评定不能清零,必须在其信用档案计分升至B级才能够清零,这样可以对多次违规操作的房地产经纪人进行强约束。此外,房地产经纪人信用档案评分记录的保留期限应独立于所属经纪机构,不因其离开某经纪机构而重设信用档案。
              房地产经纪机构的信用评级等级每三年调整一次,但对于信誉状况存在突出问题的个别机构应在年度工作会议中及时给予降级。
              信用主体的合法权益
              在提供信用档案服务的过程中,对于凡是有利于维护正常的市场秩序,能够促进行业诚信风尚的利用需求,信用档案管理部门都要积极予以满足。但是对于那些有损组织和个人合法权益的利用需求,如泄露商业机密、个人私隐等,应当严格控制。
                 (4)信用档案信息服务形式的多样性
              尽管网络信息技术在我国迅速发展,但是依然有相当数量的组织和个人不能或者不会利用信息网络查询或获取所需要的有关信用主体信用状况的数据和信息。为此,档案管理部门不能把信息网络作为发布信用档案信息的唯一途径,应当把传统的服务方式和现代信息服务方式有机地结合起来,为市场交易主体提供多层面、多途径的信用档案信息服务。
                 (5)提高社会公众对房地产经纪行业信用档案的利用意识水平。
              利用新闻报道,宣传等手段提高社会公众尤其是房地产市场交易主体对房地产经纪行业信用档案的利用意识水平,能够充分发挥市场自然选择,优胜劣汰的结果,这对于房地产经纪行业信用主体是强有力的约束。提高消费者对信用档案利用的意识水平,充分发挥信用公示所产生的市场筛选功能,既是提高信用档案效能的有力机制,同时也是信用档案建设目的之所在。
              值得提出的是,在上述信用档案日常管理制度之外,房地产交易过程中的资金监管、信誉与风险赔偿以及纠纷处理等制度的完善对于从整体上提升信用档案的征信功能、维护房地产经纪行业的市场秩序都将始终发挥不可或缺的重要作用。
               
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              附件   上海市房地产市场交易主体问卷调查统计表
               
               
               
              市场交易主体的需求特征
                  
               
               
              对上海市房地产经纪行业信用建设的意见及建议
               
              注:本次调研共发放问卷800份,有效回收问卷710份。

               

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