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            1. 调研课题

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              当前上海市房地产经纪行业 管理的难点与对策研究

                                                 第一章   引言

               

                     上海拥有一万家房地产经纪机构及十万从业大军,在从传统服务业向现代服务业转变的过程中,为市民安居乐业和经济、社会发展发挥了积极作用。近些年来,在国家宏观调控的过程中,上海的房地产经纪机构在规模、盈利模式、发展趋势等诸方面都发生了深刻变化,从业人员的知识结构、专业结构以及稳定性也发生了巨大变化,但是,多头管理且不甚协调的状况,形成了"上海证"、"协理证"???年,持证上岗率持续走低;从业人员流动量大,同行恶意挖人,集体跳槽,以至影响客户利益;信息骚扰令人诟??;资金风险让消费者担心;借证经营已成为行业的潜规则;虚假房源成为网络信息一种较为普遍的现象等等新情况、新问题,成了当前上海市房地产经纪行业管理的难点。本课题旨在通过对上述一些"难点"的研究,提出政府部门和行业组织、经纪机构一起,加强行业行政管理与自律管理的对策,从而促使上海市房地产经纪行业更好地在由传统服务业向现代服务业转变中,发挥好房地产流通领域服务市民居住生活、促进国民经济和社会发展的积极作用,促进上海房地产经纪行业健康发展。

               

               

                                  第二章   上海房地产经纪行业的现状

               

                                                          第一节   行业的地位和作用

               

                      2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发【2003】18号)指出:"房地产业关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。"房地产经纪活动的标的是房地产,房地产经纪业作为房地产业内一个细分行业,其职能就是为房地产市场上的交易主体达成房地产交易而提供中介服务。随着我国房地产市场逐步由新建房屋买卖为主转变为二手房(存量房)买卖和租赁为主,房地产业逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主,房地产经纪行业的经营环境和行业格局发生了深刻变化,房地产经纪行业在房地产业中逐步占据重要地位。

                     房地产经纪行业是房地产市场的重要组成部分,是房地产市场运行的润滑剂,是房地产市场流通不可缺少的环节。经过多年调控和市场化的变化发展,中国房地产市场正在进入调整期。当前,随着我国新型城镇化建设的发展,稳定的经济增长以及消费结构的升级,在楼市进入存量房交易超过新房交易的大背景下,房地产经纪行业具有良好的发展空间。

                    上海房地产经纪行业伴随着我国房地产业的持续发展,尤其是上海房地产市场的日益繁荣而逐渐成长起来。多年来,上海房地产经纪行业在保障房地产交易安全、促进交易公平、提高交易效率、降低交易成本、优化资源配置、提高人民居住水平和促进经济与社会发展等方面发挥了重要作用。

               

                                                                第二节   行业特征 

               

                     20余年来,随着房地产市场特别是二手房市场的发展,上海房地产经纪行业发展壮大,发生了深刻的变化,成长起一批有品牌、管理好的房地产经纪机构,创造出各具特色的企业管理经验,呈现出由传统服务业向现代服务业转变的新局面。主要特征如下:

                     一、机构与人员规模在扩大。

                     1992年,上??帕朔康夭谐?,取消了对房地产经纪活动的限制,当年成立了12家房地产经纪企业。经过1992-1996年的起步阶段、1996-1999年的成长阶段、2000-2004年的快速发展阶段,截至2013年12月底,全市房地产经纪机构已达12609家(其中有限责任公司含分支机构6517家;合伙公司和个人独资等企业6092家)。房地产机构已从首批12家发展到1万余家;从业人员已达10万余人。就机构单体而言,2005年时,最大的二手房经纪公司才几十家门店,而今已达400多家门店;最大的代理公司才10来个项目,如今有的已在全国几十个城市布局,操控几百个项目,甚至到美国上市。

                     二、业务范围在扩展。

                      现代服务业的特征主要是知识密集、基于网络技术、以及现代化的经营理念。上海房地产经纪行业作为现代服务业的重要组成部分,已由中介、代理、咨询、策划,扩展到房地产金融、网络、信息等相关业务领域。传统的的房地产经纪主要集中于住宅市场的租售居间、代理服务,房地产经纪人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能,以及相关的建筑、金融、市场营销等知识。而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了房地产的众多领域,大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储、工业乃至海外房地产市场,为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置或资产管理的咨询、顾问、代理服务。从事这类业务的房地产经纪人员,不仅要掌握房地产专业知识,还要掌握相关产业的从业运行、业务流程、商品特征等专业知识,掌握为具体的对象产业服务所必须的成本测算、房地产使用方案筹划等技能。涉外业务不仅要熟练应用相关外语,还要精通相关国家的政策法规。由此,带来了行业专业知识和技术密集程度的提高和行业内专业分工的细化。

                     随着房地产经纪业务的不断扩大,各房地产经纪机构纷纷运用自身优势,结合信息技术,向房地产信息、房地产金融等领域拓展,走专业化、信息化、全国化道路,以多种经营模式应对新的行业发展要求,呈现百家争鸣的发展趋势。如易居中国在美国上市,成了在房地产流通领域全面发展的服务机构;德佑地产专攻中高端物业的经纪服务;上房置换为政府新的保障房建设提供配套服务;我爱我家提出"做置业参谋,当理财专家",走特色租赁的发展之路等等。

                     三、行业贡献度在提升。

                     一是为消费者提供多层次、多元化服务,有的主攻一手或二手;有的注重租、售并举;有的专做中高端,有的专做中低端;有的专攻文化地产、旅游地产、养老地产、商业地产或创意园区等等。

                     二是行业集中度在提高。目前在上海二手房市场通过经纪机构撮合成交的已高达80%以上;全市二手房成交量已经远大于一手房。2013年度"金桥奖"房屋中介20强交易面积达702.55万平方米,占全市存量房交易总量的28.6%。

                     三是代理注重发挥智力、资本、整合、运营优势,提供挖掘产品价值和实现产品价值的优质服务。在上海,房地产营销代理机构已进入"战国时代",上房销售、同策咨询、策源地产、新聚仁机构已跻身全国销售十强。2013年度"金桥奖"营销代理企业20强在本市销售面积1015.39万平方米,占全市商品住宅销售总量2015.81万平方米的50.4%,外地销售面积达3444.03万平方米,是这些企业在上海销售面积的3.4倍。

                     四是企业越来越注重实施品牌战略,行业整体经营水平得到提升。品牌企业着力提高人员素质、机构素质和服务水平,从业人员知识结构、专业结构在不断优化。优秀企业的社会责任感也在增强,开展了赈灾募捐、建立帮困基金、创办希望小学等一系列慈善活动,受到社会好评。

                     五是房地产经纪机构抗风险能力有所增强。房地产经纪行业的发展已经从外延粗放型转变为内涵集约型,企业的核心竞争力不在于规模大小,而取决于战略眼光、服务意识和管理精度。经过多年的市场磨砺,优秀的房地产经纪机构,积极谋求适合自身特点的理性发展之路,体现了良好的发展趋势。

                     四、盈利模式在创新。

                    (一)传统的房地产经纪机构的盈利来源主要是佣金收入。

                     房地产经纪是一种市场化的有偿服务,房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同,向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费(即佣金)和其他服务的服务费。传统的房地产经纪机构的盈利来源主要是佣金收入。

                    (二)形成各具特色的经营模式

                     在激烈的市场竞争中,上海房地产经纪机构八仙过海,各显神通,传承、融合、创新了各种经营模式。

                     一是海纳百川,融合发展。以"信义"(上海信义房屋中介咨询有限公司)为代表的台湾模式,以"中原"(上海中原物业顾问有限公司)为代表的香港模式,以"21世纪不动产"(上海亚业房地产经纪有限公司)为代表的美国模式,以"链家"(上海链家房地产经纪有限公司)为代表的外地模式,以"上房置换"(上海房屋置换股份有限公司)和"德佑"(上海德佑房地产经纪有限公司)为代表的本地模式,以及以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大行为代表的市场研究、资产管理、房地产咨询及顾问服务模式汇聚申城,各具特色、互相借鉴。

                     二是灵活经营,稳步发展。中介企业在传统的直营、加盟模式基础上,探索合伙人制度,独家代理限时签赔制度,内部承包,一、二手联动;代理企业从单一的销售、咨询、策划发展到全程代理、联合代理、代开发,提前介入产品定位,项目参股,与开发商建立长期良好的战略伙伴关系,依托信息平台,结合电商,追求效果营销。

                     三是延伸服务,多元发展。有的精耕细作,注重专业化发展;有的走全国化道路,实现跨省、市发展;有的延伸服务或尝试新兴业务,不断提升房地产服务行业的能级、丰富房地产流通服务的内 涵。

                     四是运用科技,跨越发展?;チ目焖俜⒄?,为房地产市场提供了便捷的交易模式。搜房房、安居客、新浪乐居、58同城等房地产专业网络咨询平台,在原有的单一的通过投放广告的盈利模式,纷纷拓展业务渠道,在平台上组织买家、发布新房或二手房信息。许多房地产经纪机构也采取入股网站、创办网站的方式,运用网络技术。本市二手房业务通过网络搭配成交的比例已经达到70%。为抵制网络平台所谓收费方式不合理问题,沪上一些中介联手封杀网络平台的事件有所发生。由于房地产本身的特殊属性,房地产交易还离不开传统中介的环节,如何做到线上与线下服务有效衔接,传统中介与网络平台合作共赢,还需要不断磨合。

               

                                                         第三节   存在的主要问题

               

                     多年来,在政府有关部门的关心、指导下,在优秀房地产经纪机构和从业人员的带动下,在行业组织的自律管理、自我约束下,上海房地产经纪行业取得了长足进步,在促进国民经济发展、满足人民群众日益增长的居住需求方面作出了重要贡献。但由于房地产经纪机构和从业人员良莠不齐、鱼龙混杂,违规违法经营行为严重影响了行业的社会形象。

                     一、行业整顿中查处的问题

                     2013年8月1日,上海市住房保障和房屋管理局与上海市工商行政管理局发布的《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知【沪房管市〔2013〕265号】指出:在本区域范围内,联合开展房地产经纪市场执法检查,重点检查房地产经纪机构执行房地产市场调控政策措施的情况,严厉查处下列行为: 

                     1、诱导、教唆、协助交易当事人,通过虚构劳动合同,伪造社保、纳税、婚姻等证明材料、法律文书的方式,骗取购房资格、逃避税收、规避限贷; 

                     2、为交易当事人规避房地产交易税费,就同一房屋标的签订"阴阳合同"提供服务和便利; 

                     3、为不符合上市年限要求的保障性住房、禁止转让的期房提供经纪服务;

                     4、捏造散布涨价信息,与房地产开发企业串通制造销售旺盛的虚假氛围,炒卖房号、捂盘惜售,操纵市场价格; 

                     5、未经同意,擅自为交易当事人在网上签订交易合同并进行备案; 

                     6、从事"群租"业务,或者为"群租"提供经纪服务;     

                     7、发布虚假广告或虚假信息,造谣、传谣以及炒作不实信息,误导交易当事人; 

                     8、利用合同格式条款,侵害交易当事人合法权益;

                     9、查处房地产经纪机构无照经营、擅自设立分支机构、擅自变更经营场所和超越经营范围的违法行为; 

                     10、查处房地产经纪机构和执业经纪人,涂改、出租、转让房地产经纪执业证书的违法行为。

                     经过为期半年的的房地产经纪市场专项治理工作,上海市房管局联合上海市工商局重点查出了一批伪造证明材料骗取购房资格、散布虚假信息、炒卖房号的典型案例。

                     二、合同纠纷中出现的问题

                     据上海市长宁区人民法院司法审查白皮书《2008年-2012年长宁区居间合同纠纷调查报告》披露:2008-2012年,该院共审结居间合同纠纷598件。从调卷查阅庭审笔录可以看出,纠纷的产生多指向房地产中介的居间操作,双方当事人的争议焦点主要集中在房地产中介的居间活动是否规范。即是否存在以下问题:一是疏于审查关键信息。一些中介公司急功近利,只注意提供房产信息,而未认真审查交易双方的身份情况,或对交易房产的具体情况未加以核实。二是未尽如实告知义务。为促成交易,有些中介公司未明确甚至刻意隐瞒房产挂牌面积与实际面积不符、房产未满五年所涉及的各项税费、房产内挂有多个户口等与合同订立和履行有关的重大事实。三是虚假承诺诱骗客户。部分中介公司为在最短时间内抢房源,谎称可帮助客户规避二套房、获得足额贷款等,而实际却无法履行,诱骗客户强订合同后引发纠纷。四是违规操作谋取差价。一些中介公司为牟取暴利,阻断买卖双方直接见面磋商,收取因信息不对称产生的差价,还有的乱设看房费、垫资费等名目,侵害买卖双方的权益。五是大量设置霸王条款。居间过程中,中介公司提供的都是自制的格式合同,其中设置了大量"霸王条款",有些条款限制甚至排除了交易当事人自由缔约的权利,增加了买卖双方的交易风险。

                     近年来,从协会收到的普陀、黄浦、闵行、静安、长宁、浦东等区人民法院《司法建议书》、投诉案例,以及人民来信来访反映的情况:有的骗取看房钥匙,入室盗窃;有的明知是法院查封、拍卖的房屋,为提高业绩,仍冒充拍卖公司陪同客户看房,并叫来锁匠撬开门锁入室;有的伪造房屋产权证、虚构房屋和出售人信息进行诈骗;有的电话骚扰,严重影响市民的正常工作和生活;还有的委托人缺乏诚信,或无端指责居间人服务有瑕疵,以期少付佣金,或直接"跳单",即委托人利用居间人提供的房源信息,另行委托其他居间完成交易或自行达成交易等等。

                     三、媒体曝光的典型案例

                     案例一:发布低价卖高价,套取购房者信息。房产中介网站显示房价499万元,电话打过去却变成725万元(见2014年3月13日《新民晚报》"中介网站挂虚假房源"钓鱼")。某某房地产中介公司为了争抢客户,竟用子虚乌有的"廉价"房源,把客户"噱"过来,看的却是其他房子,如此"偷梁换柱",让客户屡屡上当。(见2014年5月3日《新民晚报》A4版"杜撰廉价房 噱侬来看房")

                     案例二:种种限购政策令一些购房者烦恼不已,于是乎,一些以能帮助规避限购为名诈骗购房者的行骗手段也大行其道。

                        --声称拍卖的房产可以不限购、不限贷,因此,一些不法分子将歪脑筋动到了这一领域。房地产中介金某,以自称能代买拍卖房,蒙骗苏小姐房款。警方调查后发现,金某所称搞定关系底价购买拍卖房和把限购对象"包装"成非限购对象的说法,都是子虚乌有。从苏小姐那里骗来钱后,他四处挥霍,赌博输掉20万元,买了辆奔驰越野车,又买了卡地亚手表、宝格丽戒指等奢侈品包装自己。浦东检察院认定其诈骗金额365万元,并以涉嫌诈骗罪对金某提起公诉。

                        --某房产中介王某、江某,帮助高某伪造结婚证和户口本,让他与一名四川籍女子假结婚。警方通过这一案件顺藤摸瓜,又陆续发现多家房地产中介公司的门店经理、业务员串通客户,购买和伪造假户口、假结婚证,以规避上海对非户籍人士购房的限制。

                     以上报道,见2014年3月14日《新民晚报》A26版"楼市成交活跃 骗子大行其道")

                     案例三:无证经营。个体户借用正规房产公司的门店和合同文本,冒充有资质的正规房地产经纪人,私下承接业务,与房产中介三七分成,这是房产中介行业虽然普遍存在却不被市民所知的"潜规则"。这些个体户既无资质,也缺乏监管,个别人做出逾规之事。市民温先生夫妇在购买二手房时,就遇到了一个正儿八经坐在瑞阳不动产门店内"上班",实际却不是签约员工的"阿诈里"韩某。韩某向他们介绍了一套并未挂牌出售的"诱饵"房源,低于市场价50万元的房价果然让温先生夫妇上了钩,检察院以涉嫌合同诈骗罪对韩某依法提起公诉。

                     案例四:房产中介棍打同行。"摆摊摆到我家门口来啦,真是欺人太甚!"某房产中介的分行店长顾某某叫来同店的几位兄弟,持金属管、竹竿及脚踢,造成附近一家房产中介的工作人员韩某某等三人轻微伤 (见2014年4月4日《解放日报》6版"挥拳相向只因&lsquo敢抢我地盘&rsquo")。

               案例五:房产中介涉嫌群租。徐汇区房管等部门检查钦州路15家房产中介,提前介入群租房的租赁环节。面对检查,许多中介负责人"一问三不知",不能当场出示门店交易及租赁记录;约半数中介甚至存在未到房管部门备案或备案已过期等问题。有中介在出租群租房,并应允租客可在屋内自由隔间。(见2014年5月15日《东方早报》A6-A7"重典之下群租房仍被公开推销 突击检查有中介紧急关店")

                     四、来信来访反映突出的问题

                     多年来,本协会受理了大量来信来访工作,反映比较突出的问题主要体现在三个方面,一是无序经营:无执照、无备案、无密钥经营,或借证、挂靠经营;或滥用密钥、借密钥经营。二是恶性竞争:同行恶意挖人、竞相折佣,甚至为抢生意大打出手。三是诚信缺失:散布虚假的房源信息、不尽如实告知义务、买卖个人信息、骚扰消费者、虚假承诺诱骗客户、违规操作赚取差价、跳单、涉嫌群租等等。

               

                                                          第四节   问题的主要症结

               

                     我们认为,以上诸多乱象的产生,主要是社会地位不清晰、行业队伍不稳定、法律法规不健全、行业监管不得力等因素所致。

                     一、社会地位不清晰

                     房地产经纪行业涉及国计民生,具有沟通信息、促成交易、提高效率、保障安全的行业功能。房地产经纪标的物价值高、交易程序复杂,牵扯到一家人甚至几代人的血汗钱,存在着巨大交易风险,需要从业人员具备较高的职业素质。房地产经纪行业由传统服务向现代服务业转变,使房地产经纪行业更具有良好的发展前景。房地产经纪行业是服务行业,更是一个朝阳行业。

                     无论从行业的基本功能、行业职业素质和行业发展前景来看,房地产经纪行业应该是一个社会地位较高的行业,房地产经纪从业人员应该被认可从事体面行业、受到社会尊重的人员,具有较高的社会地位和良好的社会形象。从国际有关经验看,在美国等发达国家和台湾、香港等地区,房地产经纪人员都要通过考试,取得牌照才能执业,大量的房地产转让、抵押、租赁都要通过房地产经纪人才能实现。这些房地产经纪人员中高学历、高素质人员占了很大比重,专业化程度非常高。

                     然而,在上海,房地产经纪人员受尊重程度却较低,一些从业人员缺乏职业荣誉感和职业责任感。房地产经纪从业人员的社会贡献度或积极作用,并未得到社会的充分认可或肯定,"黑中介"的名声不绝于耳。究其原因,是房地产经纪行业仅仅被定位为一个普普通通的劳动密集型就业行业,而非信息、知识密集型专业行业所致。

                     一则缺乏行业职业技能标准。房地产经纪从业人员入职门槛非常低,房产中介已经成为许多非户籍大学毕业生或外地青年在沪谋职就业的第一份工作。    

                     二则缺乏统一的行业人才培养规划。房地产经纪机构聘用的员工,很少经过专业培训,更缺乏执业道德的培训,造成房地产经纪行业队伍整体素质偏低。

                     三则缺乏专业管理。根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》第三条规定:国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。按理,作为专业技术人员的房地产经纪人员,应该实行专业化管理。而按照《上海市经纪人条例》,所有经纪人如文化、汽车、农村、房地产经纪人等,都归上海市工商局所属上海市执业经纪人协会管理。有人戏谑:这等于把开飞机与开助动车的人混在一起,专业大相径庭,怎么能得到有效管理。

                     二、行业队伍不稳定

                    自2001年以来,房地产市场经历了一轮又一轮调控,楼市忽冷忽热,跌宕起伏。业内戏言,这是一个靠天吃饭的行业,又是一个"开关"行业。"天"就是政策,政策宽松,盲目扩张,政策收缩,大量关店。房地产经纪行业随着房地产市场的波动而波动,时而春天,时而冬天,时而火爆,时而低迷。典型案例是"创辉事件": 2007年5月18日,创辉租售集团正式进军上海。这家发迹于深圳、主要业务在珠三角的房地产经纪企业,自称是"中国规模最大、网点最多、实力最强的中介公司"。同年7月,集团旗下的全资子公司--上海市昊宇创辉房地产顾问有限公司成立。半年时间不到,"创辉租售"的门店如雨后春笋,迅速扩张。出现了一天要签一两家铺面的扩张势头。然而,到2008年1月,几乎一夜之间,近200多家门店全部关门。进入上海仅仅半年,创辉租售大举扩张的梦想就遭破灭。在政府有关部门和协会的关心指导下,创辉的关门潮,虽然没有发现违规大量占用客户房款的情况,但业务的突然中断,也给消费者带来了许多不便。

                     市场环境的不稳定,必然带来行业队伍的不稳定,更难以吸收优秀人才进入这个行业。目前,房地产经纪机构的人员流动量非常大,人员进出非常频繁,若走马灯一般。业内几位老总说,年初招收100名员工,年底留下的就10-15%。房地产经纪机构的大起大落,既不利于行业的队伍建设,更遑论服务质量的提高。尤其在市场低迷时,更容易产生欺诈、坑害消费者行为??銮?,限购、限贷等多变的调控政策,亦给了素质低下的房地产经纪从业人员"钻政策空子"的空间,他们打一枪换一个地方,为了促成交易,诱导消费者骗购、骗贷,或吃差价、骗取服务费等,个别人员的不良行为,严重影响到行业的声誉。

                     三、法律法规不健全

                     目前,房地产经纪行业没有比较系统的上位法,也缺乏切实可行的行业规则细则。1994年7月5日颁布、2007年8月30日修订的《中华人民共和国城市房地产管理法.》第五十八条仅就房地产中介服务机构应具备的条件作了如下规定:有自己的名称和组织机构;有固定的服务场所;有必要的财产和经费;法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记、领取营业执照后,方可开业。

                    《房地产经纪管理办法》,直到2011年1月20日才由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部发布,自2011年4月1日起实施。

                     由中国房地产估价师与房地产经纪人学会2006年10月31日发布、2013年3月1日修订的《房地产经纪执业规则》,需要各地从实际出发制定实施细则。

                     由于法律法规简单笼统或滞后,导致部分房地产经纪机构和从业人员法制观念淡薄、职业道德低下、自我约束力不强,甚至为不良中介提供了违规操作或设置霸王条款的活动空间,比如,对中介费的收取问题,《合同法》规定居间人的义务范围十分狭窄,仅限于促成合同成立,这与普遍的社会认知不符。在何种情况下,可以收取多少"必要费用"?在何种时间节点,可以收取佣金?法律没有明确界定。虽然2001年建设部修订颁布的《城市房地产中介服务管理规定》和2004年国家工商行政管理局修订颁布的《经纪人管理办法》中有关于房地产居间的规定,居间人的义务范围涵盖了房地产交易的整个过程,不仅限于提供房源信息、斡旋价格和促成合同成立,还包括合同成立前的提前看房、合同成立后的产权过户、房屋交接等"一条龙"的服务,因前述规定的法律层级为规章,在司法实践中,无法直接援引。房地产中介乱收费问题已经成为纠纷最多、败坏行业声誉的焦点问题。

                     四、行业监管不得力。

                    《房地产经纪管理办法》第五条规定:"县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工,分别负责房地产经纪活动的监督和管理"。

                     由于本市的房管、规土、工商、物价、人保等政府主管部门各司其职,对房地产经纪机构及其从业人员实行多头管理,尚未建立完善的投诉制度,尚未建立完备的行业奖惩体系,且未建立快捷、高效的联动机制,导致整个行业监管力度不够,对房地产经纪机构和从业人员的不当行为缺乏有效惩处。在外部监督缺乏的情况下,行业中的"害群之马"违规成本非常低。一旦东窗事发,或逃逸,或跳槽,或另起炉灶重新开业,其职业生涯毫无影响,如此,助长了行业不良风气的蔓延或禁而不止。

               

               

                               第三章、上海房地产经纪行业管理的现状

               

                                                                第一节 行政管理

               

                     一、行政管理的主要内容

                     1、规章制度管理:

                     多年来,为了加强对房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的管理,政府有关部门出台了一些相关法规和规章制度,主要有:《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》(2007年8月30日中华人民共和国主席令第七十二号)、

              《上海市经纪人条例》(2000年12月15日上海市人民代表大会常务委员会公告第43号)、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(人发【2001】128号)、《房地产经纪管理办法》(2011年1月20日,中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部第8号)以及《上海市房地产经纪人管理暂行规定》(沪府发【1994】19号转发)。

                     同时,为了规范房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的经纪行为,政府有关部门也发布了一些指导性的政策或意见,主要有:《关于贯彻国务院办公厅文件精神 促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(沪府办发【2008】55号)、《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》(沪府办发【2008】44号)、《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》(建住房【2007】274号)、

              《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》(沪价商【2003】036号)等等。

                     2、企业登记注册管理:

                     房地产执业经纪人应当以经纪组织的名义执业,不得同时在两个以上经纪组织从事同一行业的经纪业务。房地产经纪组织应当依法登记注册,取得经纪活动的资格。申请成为房地产经纪人,应向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。相当长一段时间,本市经纪机构为公司(或其分支机构)的必须有5个《上海市执业经纪人证书》持证人员;合伙企业必须有2个《上海市执业经纪人证书》持证人员;个人独资企业必须有1个《上海市执业经纪人证书》持证人员。

                     "全国证"(即"中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书")在上海曾不被认可。根据市建交委、市政府法制办于2010年3月1日向市政府提交的《关于本市房地产经纪行业"全国证"与"上海证"两证并存问题处理意见的报告》的建议,工商行政管理部门才调整了"全国证"不能直接登记注册的做法。

                     3、机构备案管理:

                     房地产经纪机构(含分支机构)应当自领取营业执照之日起30日内,凭营业执照、规定人数的执业经纪人证书及身份证明等材料,到工商登记所在区(县)的房地产管理部门办理备案手续和执业经纪人注记手续,领取《上海市房地产经纪企业备案证书》(以下简称:《备案证书》)。

                     房地产经纪机构在向市房地产交易中心办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续时,应当提交《备案证书》复印件;不能提交的,不予办理网上用户认证手续。上海市住房保障和房屋管理局《关于加强房地产经纪机构、经纪人管理的通知》明确;对于备案过期的房地产经纪机构,查实有违规行为的房地产经纪机构、经纪人,将停止其网上签约功能。但现实中,机构备案管理并没有严格执行,没有备案的机构照样从事房地产经纪活动。

                     4、合同网上备案管理:

                     为了提高存量房交易信息的透明度,规范存量房经纪和交易行为,保障存量房交易安全,方便存量房交易登记,本市出台了《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》(沪府发【2006】37号)。本市行政区域内存量房交易(包括买卖和租赁),均应按该办法规定,进行经纪合同和交易合同网上备案(简称"合同网上备案")即:

                     房地产经纪机构在从事合同网上备案前,应向市房地产交易中心办理网上用户认证手续。截至2014年7月21日,上海已有4749家房地产经纪机构和15165名房地产经纪人取得了房地产交易中心的网上资格认证,具备网上操作资格。

                     房地产经纪机构接受存量房出售或出租经纪委托的,应通过网上操作系统与委托人签订存量房经纪委托合同后,将合同文本传送至市房地产交易中心备案,并通过网上操作系统及时发布委托出售和出租房屋的有关信息。

                    房地产中介公司通过媒体等形式发布二手房源的同上,必须注明该套房源的网上备案号,以确保房源的真实性。不经过"网上备案"的二手房源不得对外发布。

              房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后,应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同或者租赁合同的网上操作服务。交易合同经双方当事人确认后,由房地产经纪机构通过网上操作系统,将合同文本传送至市房地产交易中心备案。

                     5、各类证书管理:

                    (1)中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书(简称"全国证")

                     据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(人发【2001】128号),国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格并经注册生效。未取得执业资格证书的人员,一律不得从事房地产经纪活动。

                     房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格("全国证)和房地产经纪人协理从业资格(简称"协理证")。"全国证"具有签单权,"协理证"具有二分之一签单权。

                     "全国证"执业资格考试由"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"组织,上海地区的考试由"上海市执业能力考试院"实施。注册、备案等日常管理工作由上海市住房和房屋管理局委托上海市房地产经纪行业协会进行。

                     截止2013年度,在上海地区取得"全国证"的共7294人,其中已注册的为3299人,注册率为45.3%;已取得"协理证"的为7431人。

                    (2)上海市执业经纪人证书(简称"上海证")

                     按《上海市经纪人条例》,"上海市房地产经纪人"的考试、发证及日常管理由上海市执业经纪人协会实施。

                     1994年至2002年,上海市房地产经纪行业协会积极参与"上海证"的报名、考试工作。2003年至2005年"上海证"???年。2006年起直至2010年,恢复了"上海证"考试,上海市房地产经纪行业协会采取了"一考两用"办法,即组织"协理证"和"上海市房地产执业经纪人资格(房地产专业科目)考试",成绩合格,由市人事局执业资格认证中心颁发《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》,由上海市房地产经纪行业协会颁发《上海市房地产经纪人资格(专业科目)考试成绩合格证》??忌俨渭由虾J兄匆稻腿诵嶙橹纳虾J蟹康夭匆稻腿俗矢窆部颇靠际?,凭《上海市房地产经纪人资格(专业科目)考试成绩合格证》和公共科目成绩合格证,到上海市执业经纪人协会领取《经纪执业资格考试合格证》,即日常所说的"上海证"。2011年至今,"上海证"又??剂?。

                     截止2010年度,共有32431人取得了《上海市房地产经纪人资格(专业科目)考试成绩合格证》,除极少数未参加工商局的公共科目考试,绝大部分人员取得了"上海证"。

                     由于在2010年度以前,上海市工商局在经纪机构注册时,只认"上海证",不认"全国证",在上海取得"全国证"的人员,尚需加考一门工商法规,再领一张"上海证"。

                    (3)商品房销售人员岗位水平证书(简称"岗位水平证书")

                     根据《关于本市商品房销售人员实行统一岗位培训考核和发证的通知》(沪房地资人【2005】31号)的有关规定,本市实行商品房销售人员持证上岗制度。本市房地产开发企业或代理销售企业的商品房销售人员应当参加房地产交易法规和网上操作科目培训,经考试合格取得《岗位水平证书》,并办理备案手续后,方可持证上岗销售。据上海市住房保障和房屋管理局网站显示,截止2014年7月21日,本市商品房销售人员为14131人。

                     6、信用档案管理:

                     市房管局根据建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》精神,发布了《关于推进本市房地产经纪人信用档案建设的通知》(沪房地资权【2005】393号),规定本市取得备案资格的房地产经纪企业(包括分支机构)和已注册的房地产执业经纪人(包括持"全国证"和持"上海证"的房地产执业经纪人)均系本市房地产经纪人信用档案的构成主体。

                     各区县依托"房地产市场管理信息系统"和"房地产交易登记信息系统",推行以房地产经纪人执业信息卡、房地产经纪人执业胸卡为主要手段的信用档案建设。

                     7、日常督查管理:

                     《房地产经纪执业规则》第十三条明确,房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示十二条事项,一是营业执照;二是房地产管理部门备案证明;三是房地产经纪行业组织会员证明;四是房地产经纪机构品牌标识;五是所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、执业资格、联系电话等;六是服务内容、服务标准及业务流程;七是服务收费标准及收费方式;八是遵守的房地产经纪执业规则;九是使用的房地产经纪业务合同文本;十是信用档案上网公示证明;十一是投诉方式和渠道;十二是法律法规规定应当明示的事项。

                     为进一步规范本市房地产经纪活动,保障房地产经纪活动当事人的合法权益,维护房地产经纪秩序,上海市工商行政管理局发布了《关于在本市房地产经纪机构推行"五公示"、"两示范"的实施意见》(沪工商市【2010】301号)。即:一要公示《营业执照》?!队抵凑铡氛居Φ敝糜诰突棺∷蛘哂党∷男涯课恢?;二要公示执业经纪人信息。执业经纪人信息须包括执业经纪人的姓名、证号和照片;三要公示由执业经纪人署名的租售信息。租售信息须客观、准确、有效,署名的执业经纪人须是注册在该营业场所的执业经纪人;四要公示经纪项目和佣金标准。收取佣金的标准不得违反国家法律、法规的规定;五要公示申(投)诉电话。申(投)诉电话须包括"12315"消费者申(投)诉举报热线。两示范:一是鼓励使用经纪合同示范文本。房地产经纪机构在营业场所须备有居间和代理的经纪合同示范文本,供消费者选择。二是使用租售信息示范表。信息表中租售的房屋须有地域、层次、结构、朝向、面积、价格、楼高等主要信息。

                     多年来,为引导房地产经纪行业持续健康发展,上海市住房保障和房屋管理局相继发布了《关于进一步规范本市房地产经纪活动的实施意见》(沪房地资市【2003】71号)、《关于推进本市房地产经纪人信用档案建设的通知》(沪房地资权【2005】393号)、《关于进一步加强本市房地产经纪管理的通知》(沪房地资交【2007】156号)等文件。为规范房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的经纪行为,坚持把专项治理与日常监管相结合,在政策指导、执法检查、行风监督、违规违法案件查办等方面做了大量艰苦细致的工作,确保了本市房地产经纪行业的行风建设呈现逐年上升的发展态势。

                     二、行政管理中的薄弱环节

                     1、房地产经纪行业集中度比较低

                     据上海市工商行政管理局统计,截止2013年12月底,全市房地产经纪机构为12609家,其中有限公司为3470家(所属分支机构3047家),合伙企业72家(所属分支机构56家),个人独资企业5018家(所属分支机构917家),非公司企业法人单位29家。

                     数据显示,5935家个人独资企业占了房地产经纪机构总量的47.1%。由此造成本市行业集中度相当低。以2013年度"金桥奖"获奖单位为例,房屋中介20强的交易面积仅占全市存量房交易总量的28.6%,尚未出现占据市场份额10%以上的企业。

                     究其原因,由于注册公司或分支机构都要5张"上海证",考虑降低借证成本,个人独资企业,或曰"夫妻老婆店",得以迅猛发展,企业呈现小型化发展趋势。

                     2、房地产经纪机构备案率比较低

                     据上海市住房保障和房屋管理局网站显示,截止2014年7月21日,经房管部门备案的房地产经纪机构为3821家(备案率仅为房地产经纪机构总量12609家的30.3%),其中有交易记录的为390家(仅为备案机构的10.2%)。

                     究其原因,一是有的经纪机构由于经营场地有租赁合同,但缺产权证书不能备案;二是有的经纪机构是借证经营,有经纪人证书,但缺社保证明,而不能备案。有证的不执业,执业的无证,是行业的普遍现象。三是相当部分企业,仅机构备案,而分支机构不备案。四是有的个体企业不备案,靠挂靠经营,或借"密钥"经营。五是部分加盟企业靠被加盟主体经营,不愿备案;六是没有二手房交易业务的经纪机构,没有必须备案的限制。

                     3、房地产经纪人平均签约率比较低

                     据上海市住房保障和房屋管理局网站显示,截止2014年7月21日,经房管部门备案的房地产经纪人为8783名,其中有交易记录的为780名,仅占8.88%。

                     究其原因,大部分企业都采取集中签约、专人办理的办法。谈生意的不签约,签约的不谈生意,最后集中由一、两个专人到交易中心办理交易手续。由于持证人员的激励机制并不与签约业绩挂钩,说到底,现在的经纪人证书对企业的房地产经纪活动并没有多大作用,仅仅成为注册公司、扩张开店和到交易中心窗口办理交易手续的必备条件。

                     4、房地产经纪从业人员持证上岗率比较低

                     据上海市住房保障和房屋管理局网站显示,截止2014年7月21日,经房管部门备案的房地产经纪人为8783名,按10万从业人员计算,仅占8.78%。以2013年度"金桥奖"获奖单位为例,房屋中介20强有门店1860个,有职工29421人,共持有房地产经纪人证书6367张(其中"上海证"5892张、"全国证"359张、"协理证"86张),平均每个门店3.4张房地产经纪人证书,持证人员仅为职工总数的21.6%。优秀企业尚如此,其他企业更堪忧。

                     究其原因,"全国证"录取率较低,"上海证"又???年。经多年积累,社会上经纪人证书总共3万多张,但目前经房管部门备案的房地产经纪人仅为8783名,其中包括借证人员,再剔除相当一部分持证的企业管理人员或后勤人员,真正在一线从业的持证人员又要大打折扣。据我们走访二手房门店和房地产代理项目案场,绝大部分人员,包括店长和项目经理都没有&rsquo"全国证"和"上海证"。

                     5、《房地产经纪业务合同推荐文本》使用率比较低 

                     2001年,上海市房管局与上海市工商局就制定了上海市房地产居间合同范本。在《关于印发"房地产经纪业务合同推荐文本"的通知》(中房学【2006】15号)中,又明确要求,委托人选用《房地产经纪业务合同推荐文本》的,房地产经纪机构不得拒绝。但在实践中,居间合同仍然是由居间人根据自己的需要自行制定,没有统一,导致矛盾比较突出。

                     根据《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法.》的规定,二手房买卖合同必须签订标准格式的《上海市房地产买卖合同》,即网签合同。居间人的常规操作中,一般先行与买卖双方签订三方协议,约定签订标准版本的《上海市房地产买卖合同》的时间和条件,并以附件的形式将买卖双方的交易条件进行详细约定。

                     究其原因,《房地产经纪业务合同推荐文本》的推行力度不够;二手房交易必须网签合同,只是行政规章。在司法实践中,对居间成功应以居间三方协议签订为准还是以买卖双方签订标准版本的《上海市房地产买卖合同.》为准,尚存在争议。

               

                                                           第二节 行业自律管理

                 

                     上海市房地产经纪行业协会(以下简称协会)成立于1996年12月(前身为上海市房地产经纪人协会,2004年10月,经会员大会决定,更名为"上海市房地产经纪行业协会")。协会由本市房地产居间介绍、代理营销、咨询策划、金融服务、信息服务等机构,相关企事业单位和在沪注册的中华人民共和国房地产经纪人,依法自愿组成的全市性行业组织,是实行行业服务和自律管理、具有法人资格的非营利性社会团体。协会单位会员基本涵盖全市有一定规模、良好品牌的房地产经纪骨干企业。

                     多年来,协会主要从以下六个方面着力推进行业自律建设:

                     一、制订行业规则,着力提高经纪机构和从业人员的依法经营意识。

                     协会于2000年5月就发布了《上海市房地产经纪行业规则》。2013年下半年,参照中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013年1月16日发布的《房地产经纪执业规则》,结合上海实际情况,又修订了《上海市房地产经纪行业规则(草案)》。

                      二、组织一系列教育培训活动,着力提高从业人员的职业素养。

                     开展岗前培训、店长培训、法务人员研修、验房师培训、案场经理培训,为行业健康发展,努力提高从业人员的素质。

                     编撰教材。协会自行组织编写《房地产经纪基础教程》、《房地产经纪实务》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪人的职业操守》、《房地产经纪人执业能力》、《房地产经纪业务基本流程》、《房地产经纪企业风险防范》、《房地产基础知识》、《房地产经纪基础》、《房地产经纪门店店长执掌》以及《房地产经纪合同管理与投诉处理》等教材,这些材料已被建设部认可并供有关教育单位使用?!兜瓿ぶ凑啤烦晌谝槐驹谌⑿械牡瓿そ逃ㄒ涤檬?/span>

                     受中国房地产估价师和中国房地产经纪人学会的委托,承担并出色完成了中国房地产经纪人继续教育的任务,教学录像成了中国房地产估价师和中国房地产经纪人学会网上教育的教材录像。

                     举办讲座,帮助会员认清形势、理解政策、运用政策。协会密切关注市场发展趋势及行业的发展动态,抓住政府发布各项政策、法规的时机,及时组织一些政策报告会、学术讲座、研讨会、交流会,帮助企业了解政策动向,吸取成功经验,提升执业水平。

                     三、进行各类平台建设,着力提高企业的管理能级。

                     房地产经纪行业属于服务性行业,目前正由传统服务业向现代服务业转变。协会建立了独立域名网站(www.k-cupsales.com);会刊《房地产经纪》原为季刊,现为月刊,发行量4500份/月。协会联手平面媒体和网络媒体,运用现代传媒加强行业宣传。 考虑到会员单位绝大部分是无上级单位,他们迫切需要政策咨询和同行的经验。协会组织了人力资源HR沙龙、法务沙龙、房地产金融服务沙龙、房地产网络媒体CEO沙龙、企业家沙龙。这些沙龙受到了会员单位的欢迎。

                     四、举行行业评比活动,着力提高企业的品牌竞争能力。

                     1997-1998年举办了上海房地产十佳营销案例暨十佳营销人才评选活动。2001年开展了"放心中介,放心租赁"承诺活动,这一活动得到180多家房地产经纪企业的积极响应。自1999年以来,连续举办上海市房地产经纪行业"金桥奖"评选活动。经多年打造,"金桥奖"已经成为政府支持、社会认可、业内追求的行业权威奖项。 推荐标杆企业参加"中国优秀房地产经纪机构"、"中国房地产诚信企业"评选活动;鼓励品牌企业参加上海市著名商标(品牌)评选活动; 2008年起,引导、推荐优秀企业参加"上海市诚信创建企业"活动,其中许多单位被评为"上海市诚信企业"或各类星级诚信企业。

                     五、深入调查研究,着力提高行业的自律水平。

                     近年来,协会已成功地与有关方面一起进行了《上海市房地产经纪行业发展与管理研究》、《上海房地产经纪行业发展战略研究》、《上海市房地产经纪机构的资信评价体系和管理研究》等课题的调研活动。这些调查研究既面对现实,又着眼未来,坚持理论联系实际,具有前瞻性和可操作性,不仅促进了上海房地产经纪行业的发展,其成果还被全国许多地区同行借鉴。

                     六、努力打造行业诚信体系,着力提高行业的社会形象。

                     本着"诚信行业由诚信企业组成、诚信企业由诚信员工组成"的理念,协会着力打造行业诚信体系,自2006年9月开始进行"诚信为本、信誉至上"教育,经2年试点后,于2008年9月向面上推进。"诚信为本、信誉至上"教育采取了"听一次课、参加一次开卷考、签一份诚信从业承诺、发一张具有唯一号的诚信教育证书"的方法,与此同时,建立起行业的从业人员信息库、诚信档案。

                     协会组织的"诚信为本、信誉至上"教育受到会员单位的欢迎,大家认为这是提高从业人员队伍素质、净化行业环境的重大举措。信义、汉宇等许多单位的主要领导都带头参加教育,八年来,受到诚信教育的人数由传统课堂版的1500人,发展到"光盘版"的6000人。"网络版"推出后,受教育人数迅速增加,目前已达到37116人。受教育人员的名单及其诚信教育唯一号已在行业协会的会刊和网站上公告。

                     2008年11月,协会推出"不诚信记录制度":从业人员有以下任何一种行为的构成不诚信行为,载入"从业人员不诚信记录",即:1、同时在二个或者二个以上房地产经纪组织内兼职;2、伪造、涂改、转让职业资格证书或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务;3、冒用房地产经纪组织名义在社会上从事对社会、行业、企业、房地产交易当事人不利的行为;4、违背保密约定或职业道德,泄漏委托人、从业人员所在企业或其他权利人的保密信息;5、在公司广告等业务中,收受回扣,使所在企业利益受损;6、采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂或恶意串通等手段,招揽业务或促成交易;7、利用所掌握的房源、客源、咨询策划方案等信息采取或协助采取跳单、飞单、非法转委托等手段谋取私利或侵害委托人、所在企业利益;8、隐瞒或虚假陈述包括但不限于房屋产权纠纷、房屋质量等房地产交易中必须告知的有关信息,而损害房地产交易当事人利益;9、利用工作便利,在委托的客户之间,通过压低卖出价格,自行收购,再抬高价格出卖给购房者,牟取不当利益;10、违反有关规定,索取或收受委托合同以外的酬金或其他财物;11、签订阴阳合同、一房多售、发布虚假、过时或无效房源信息等违规操作;12、其它违反国家或上海有关房地产经纪法律法规的不诚信行为。对在房地产经纪活动中的12种违法违规不诚信行为,经信访投诉、媒体曝光、企业报告、协会查实审定,予以"不诚信记录"。企业招工,可以到协会查询:所招人员是否有"不诚信记录"。协会同时将持证上岗人员"不诚信记录"向发证单位通报,以便及时做出处理。

                     2009年9月起,协会在副会长单位和2008年度"金桥奖"获奖单位中进行了"行业从业人员诚信从业星级评定"工作的试点,对申报星级的人员依据其从业经历、诚信状况、服务技能、工作业绩四个方面予以综合评价,申报三星以上等级的人员还得通过协会组织的房地产经纪业务及业务英语的考试。试点工作于2009年底结束,2010年起在面上推开,经评审考试,至今,已有3305人获得了一至四星级。

                     协会自2008年起组织企业参加上海市创建诚信企业的活动,至今,已有88家成为"上海市创诚信企业",其中48家单位被命名为星级诚信企业。

                     在行业权威奖项"金桥奖"的评定中,协会向市房管局、工商局、消保委等部门征询参评企业诚信执业的情况,作为能否评上或确定名次的依据。"金桥奖"的评选已经举办13届。2010年,协会与《房地产时报》一起开展了"金桥奖巡礼"活动,走访了40家"金桥奖"获奖单位,为每一家单位在《房地产时报》上专版报道,并汇编成《金桥》一书,在行业中进行典型宣传。目前,正与《解放日报》进行新一轮"金桥奖巡礼"活动。

                      "规范门店"和"规范案场"建设的工作已经起步,经过4年多的工作,已命名163家"规范门店"、94个"规范案场",为他们颁发了证书、铭牌。

                     2012年,上海市房地产经纪行业协会在会员大会上,通过了《关于全面推进上海市房地产经纪行业诚信体系建设的决定》,经过多年着力从个人到门店、案场,到企业,再到全行业,持续打造行业的诚信体系,已取得初步成效,据上海市工商局和上海市消保委反映,近几年,上海房地产经纪行业的投诉呈下降趋势。一旦企业接到投诉,也能及时认真处理。行业风气有了明显好转。

               

                                    第四章   上海房地经纪行业

                           在行政管理和自律管理方面存在的难点

               

                                                          第一节 行政管理难点

               

                     行政管理存在着多头管理或管理缺位的现实问题。并且行政管理手段单一、综合运作程度低,缺少法律化、制度化的规范,同时,没有充分发挥经济手段作用,将经济手段与行政手段有机结合起来。当前,上海房地产经纪行业存在的借证经营、恶性竞争、信息骚扰与虚假信息等四大痼疾,也是行业行政管理的难点。究其原因,主要是,多头管理,协调难;人企分离,监管难;信息零散,惩戒难;法规不全,规范难所致。

                     一、多头管理,协调难。

                     《上海市房地产经纪人管理暂行规定》明确,市房产管理局和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。两个部门如何各司其职,形成工作合力,又如何协调与劳动人事、物价,以及上海市房地产经纪行业协会和上海市执业经纪人协会等相关部门之间的关系,需要一个不断磨合的过程,尚未形成有效的联动监管机制。

                     2009年11月19日,新民晚报社总编办在第27期新民晚报情况简报上刊登了《上海市房地产经纪行业"上海证"大于"全国证"》的专报,同年12月26日,时任市委书记俞正声作了:"国证、沪证并存,不应继续下去,请市政府研究"的批示。2010年6月1日,受市领导委托,原市政府副秘书长尹弘召开会议,研究处理本市房地产经纪行业"上海证"与"全国证"并存问题?;嵋樾纬傻摹豆赜诖肀臼蟹康夭托幸?上海证"与"全国证"并存问题的协调意见》(沪府办秘【2010】007400)明确,"对下一步平稳进行&lsquo两证并轨&rsquo。请市建设交通委牵头,会同市政府法制办、市住房保障房屋管理局、市工商局等部门抓紧研究,提出意见和措施。要有过渡时间节点,既要保证当前房地产中介市场平稳有序,又要着手加快建立统一规范的房地产经纪执业人队伍"。之后,由于多次协调未果,导致当前"上海证"、"协理证"???年,行业持证上岗率持续走低的局面。

                     二、人企分离,监管难。

                     在机构管理方面,工商局只管发执照,房管局只管机构备案,市房地产经纪行业协会只管吸纳机构入会。而在人员管理方面,"全国证"执业资格考试由中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织,上海地区的考试由上海市执业能力考试院实施。"上海证"的考试、发证及日常管理由上海市执业经纪人协会实施。"全国证"和"上海证"的退出,由发证单位实施。

                     管企业与管人相脱离,行政监管与员工岗位培训相脱离,不利于持证人员和从业人员的跟踪管理,增加了行业监管的难度。

                     如,"借证经营"是行业的一种普遍现象?;ι仙杂泄婺5姆康夭突?,仅靠单位职工持有的"全国证"或"上海证",远远不能满足企业扩张开店的需要,绝大部分企业靠借证开店,是不争的事实。每张证单月租借费300-600元不等。如果以5张证、每张300元计算,一年的租借费就有1.8万元,对于拥有数百家门店的中介公司而言,是一笔上百万元的开销。在现有体制下,面对人员频繁流动的情况,如何限制经纪机构的借证行为?如何监管借证人的违规现象?如何甄别证书持有人的从业情况?如何加强对持证人员的跟踪管理?相当困难。

                     三、信息零散,惩戒难。

                     全市究竟有多少房地产经纪机构,其中有照经营的有多少?无照经营的有多少?多少单位在正常经营?多少单位已歇业、半歇业或转产?多少单位无不良记录?多少单位有不良记录?全市房地产经纪执业(持证)人员究竟有多少在正常执业?有多少靠借证创收?全市究竟有多少房地产经纪从业人员,其中那些人是优秀员工?那些人有不良记录?这些基本数据,很难有一个部门能说清楚。

                     目前,对房地产经纪机构和房地产经纪从业人员的基本信息,散落在方方面面,尚未建立综合性的诚信查询平台,不利于对违法违规行为的查办和惩戒。    

                    如,恶性竞争是行业的一大弊端。2013年7月,沪上一家中型房产中介,突然曝出4名区域总监带着200多名业务员集体辞职。在对员工诚信信息不甚明了的情况下,如何杜绝同行恶意挖人,集体跳槽,以至影响客户利益的现象,目前的监管手段,显然苍白无力。

                     四、法规不全,规范难。

                     引导房地产经纪机构和房地产经纪从业人员依法经营、规范执业,需要建立健全相应的法律法规,以便有法可依,有章可循。在法律法规不健全的情况下,根据行业中出现的诸多问题,适时采取发布通知、突击检查或专项治理的行政措施,固然能产生一定的效果,但很难体现依法管理的强制约束力和依法惩处的震慑作用。

                     (一)信息骚扰,令市民不胜其烦。

                     据《市长信箱》来信摘报(沪委府网摘【2010】130号)报道,市民王ⅹⅹ反映,其在赶集网上发布了一则房屋出租信息,在之后二十天内,每天从早晨七点多到晚上十点多要接到数十个某房产中介推销商铺、楼盘的骚扰电话,严重影响其正常生活和工作。市信访办,经与工商、房地等部门联系,均称对类似推销电话的查处无法可依,并均表示无权管辖。

                     2014年5月29日,据市信访办(沪委府信访【2014】58号报道,闵行区程ⅹⅹ反映,目前,房地产中介非法窃取市民住址、电话等隐私,并通过电话、短信、传真"骚扰"市民的现象非常普遍。他曾多次接到驻地附近某房产中介员工的推销电话,严重干扰了他的正常生活。据市房管局召集市工商局、区工商局、区房管局、市治安总队以及市房地产经纪行业协会联合调查后认为,程ⅹⅹ反映的电话扰民、个人信息?;の侍?,涉及行业众多,在房地产经纪行业也比较集中。长远来看,要从根本上解决这类问题,需要国家和地方出台相关?;じ鋈诵畔⒌姆?、法规,建立个人信息的收集、管理、使用的制度,加强?;ちΧ?,查处非法泄露个人信息的行为。

                     (二)虚假信息,令市民苦不堪言。一是虚假房源信息,二是虚假交易信息,让市民眼花缭乱,无所适从。

                     在一些房产中介网站,先以低价诱惑购房者,再推荐高价房源,寻找潜在客户,或套取购房者个人信息以作推销储备,这种以虚假房源"钓鱼式"营销手段,在业内很常见。虚假房源信息不仅给置业者带来困扰,更干扰整个行业健康有序发展。对于以"钓鱼"信息,侵害消费者权益的行为,如何核实、处罚,尚需要有关法律、法规作出明确界定。

                     在房屋买卖过程中,要经受"挂牌价"、"意向成交价"、"税费各自承担价"、"到手价"、"正式合同价"、"阴阳合同避税价"、"合同审税价"等各种交易价格的困扰。如果不是当事人,很难从"网签合同"上获得真实的交易信息。虽然税务部门在交易环节设置了审税关口,但参照的系数是市场平均价,不能囊括复杂因素形成的不同房价,只能挂一漏万。不少中介人员帮助市民在房产交易过户过程中蓄意做低房价以规避税费的现象屡见不鲜。据2013年2月25日《新民晚报》A24版报道,某房产中介利欲熏心,竟然胆大到将真实成交价2000余万元的豪华别墅做低到六七百万元的"地板价"申报过户,造成国家税款损失430万元。"做低房价"似乎是房产交易的"潜规则",是公开的秘密。一旦被查出,市民要承担补交税费等法律责任,而对帮助签订阴阳合同的经纪人员,尚缺乏依法惩处的手段。 

               

                                                        第二节 行业自律管理难点 

               

                     上海市房地产经纪行业的管理主要包括政府行政管理和行业自律管理。在行政管理内容过多、管理范围过大,一些属自律管理内容的事务也由行政部门进行管理的情况下,造成了行业协会的管理职能十分有限、行业协会的影响力十分有限以及行业协会的行业约束力也十分有限的被动局面。

                     一、行业协会的管理职能十分有限。

                     行业的政府主管部门(包括房管、工商、物价、人事等部门),承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能,如登记备案与年检、制订收费标准与示范合同;执业资格认证;监督与处罚等,而行业协会只分担了"三资"企业机构备案及"全国证"注册工作。由此,房地产经纪行业协会的管理职能相对薄弱,有限的行业管理职能,难以形成有效的工作抓手,囿于执业资格的考试、继续教育均不是由协会实施,因此协会对行业从业人员的影响有限。只能靠自己举办"诚信教育"、"店长培训班"、"项目经理培训班"、"星级人员培训班"、"法务研修班"、"人力资源沙龙"、"法务沙龙"、"企业家沙龙"、"营销策划沙龙",以及讲座等方式,来开展提高人员素质的活动。

                     二、行业协会的影响力十分有限、

                     执业机构不是必须入会,协会的影响力不能达到整个行业。目前行业协会有会员单位400家左右,按所属分支机构3000家估算,入会覆盖率大概仅为30%左右。对经纪机构并无强制入会的规定,经纪机构的分支机构通常不入会、个体经营企业绝大部分也不入会,况且,房地产经纪行业受政策法规的影响较为明显,对政策的依赖度较高,受调控政策不稳定性和突发性的影响,使得经纪机构时开时关,严重阻滞了会员的发展工作。

                     三、行业协会的行业约束力十分有限。

                     由于缺乏有效的行业法律法规及政策,尤其是缺乏高位阶上位法规定,缺乏相应的行业规则实施细则,缺乏系统的、强有力的、令人敬畏的、可供实际操作的行规行约,缺乏科学合理的奖惩制度和问责制,又缺乏对企业资质的评定与管理,致使行业协会的行业约束力十分有限。对消费者投诉等重大房地产交易纠纷,依靠教育、规劝、警示等无奈之举,虽然也能取得一定的效果,但很难从制度建设上对投诉率高或有重大违法违规行为的从业机构和人员进行惩治。

               

               

                       第五章 加强上海市房地产经纪行业管理的对策建议。

               

                                                   第一节 国内外可供借鉴的经验

               

                     一、美国

                     美国的房地产经纪较为发达,房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。在美国有超过200万人从事房地产经纪业务,全美约有80%以上的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易。而大多数房地产经纪人的收入处于美国社会的中上等水平,他们具有较高的社会地位。

                     为了房地产经纪业的健康发展,美国建立了严格的职业牌照管理制度。美国法律规定除一些银行、律师等法律规定可以替他人买卖房屋的个人和机构外,其他人代为买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照,否则不能从事房地产经纪业务。取得执照的房地产经纪人还要定期参加测验考试,接受再教育,以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。 

                    在美国,对买家可收取4%佣金,对卖家可收取2%佣金。

              美国实行行政与行业自律并行的管理模式。政府主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体,但两者的管理职能有所分工。

                     二、港、台地区

                     在我国香港,交易的钱完全由律师和律师之间过户,按揭有按揭的经纪人,产权担保也有专门的中介机构。这样,既保证了经纪公司收取一定的合理报酬,更减少了交易过程赚取差价的机会。

                     台湾地区以专业资格认证和从业执照来规范房地产经纪机构和从业人员的经纪行为。台湾地区明确规定可以收取不超过合同交易总价6%的佣金。

                     台湾地区实行行业自治模式。房地产的直接管理主体是房地产经纪行业协会。行业协会不仅实施行业自律性管理,还受政府职能部门甚至立法机构委托,行使对房地产经纪行业的行政管理职能,包括市场准入、资格审查、信用档案建设等等。

                     台湾地区实行"人必归业、业必归会"的管理办法。类似上海房地产估价机构与估价师必须加入房地产估价师协会一样。经纪人归属经纪机构,经纪机构必须加入行业协会。

                     三、外省市

                     1、河南省郑州市,房地产政府管理部门市场处的处长任房地产中介行业协会会长,兼职不兼薪。协会负责行业自律建设,独立运作,开展从业人员岗位证书教育,从业人员持证上岗。

                     2、成都市房地产交易中心副主任任成都市房地产经纪协会法人代表。成都市实施房地产销售服务人员持证上岗制度。凡是从事各楼盘销售和二手房租售的房地产销售服务人员经相应培训合格后需到成都市房地产经纪协会办理注册登记,获得具有唯一注册编号的注册证书和印有姓名及注册编号的胸牌,方可从事相应的商品房销售(含代理)或二手房租售服务业务。这一"行业身份证"具有针对性、公开性、唯一性和详实性。房地产销售人员必须持证上岗,亮牌服务。与此同时,还有针对性地对销售服务人员推行诚信评定体系,建立 诚信档案,执行违规惩戒办法。

                     诚信档案依据房地产经纪人员的诚信状况,划分出"诚信"、"预警"、"失信"三个等级,并在协会网站上公示。

                     3、广州市国土资源和房屋管理局把开展房地产中介从业人员资格培训和执业经纪人的继续教育;办理房地产中介从业人员资格证、执业证的资料核对、缮证工作,以及执业证变更注册、暂停和重新执业、执业证年检等的资料核对;对中介机构和中介从业人员的信用评价和管理;办理房地产中介机构年度检查资料核对、缮证;办理存量房网上放盘及房地产开发企业预售商品房价格公示;草拟房地产中介行业标准、规范及发展规划;进行行业统计、行业状况调查;加强与新闻媒体的合作,收集、传播房地产经纪、咨询行业信息等工作委托广州市房地产中介协会办理。

                     4、深圳自2014年4月1日起实施《深圳经济特区行业协会条例》。该《条列》规定,可以一业多会,目前放开至一业三会。现任房地产经纪行业协会会长由深圳高校著名的房地产专家担任。协会独立自主办会。

                     5、重庆市行业组织注重争取政府有关部门的关心和支持,组织开展房地产经纪机构资质评定和协理考试工作。

                     6、贵州房屋置换中心的成功经验是:必须要有雄厚的资金作支撑;必须要有严格的企业管理制度;必须注重培育具有专业知识的房地产经纪人才。

               

                                                                 第二节 对策建议

               

                     房地产经纪行业是一个需要鼓励发展的行业。按照党的十八大,特别是三中、四中全会精神,对房地产经纪行业的管理应有利于营造行业生存与发展的环境,有利于建立行业自我提高、不断进步的发展机制?;诙陨虾7康夭托幸迪肿?、管理难点及新情况、新问题的分析,借鉴国内外先进的管理经验,结合上海的行业发展特点,为促进房地产经纪行业由传统服务业向现代服务业转变,引导房地产经纪行业持续、健康发展,特从建立健全法律法规及相关规章制度、强化行政监管和加强行业自律等三个方面提出如下八条对策建议:

                     第一条 修订《上海市经纪人条例》,对房地产经纪执业人员实行行业专业化管理。

                     房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性使得房地产经纪专业性极强。与证券经纪、保险经纪一样,房地产经纪活动作为一种特殊商品的经纪活动,其特殊性远远大于它与各类经纪活动具有的共性。从我国证券经纪、保险经纪行业管理的经验来看,对从业人员专业知识要求较高的经纪行业,实施专业化管理是必要的。从境外房地产经纪行业的情况看,普遍实施专业化管理。目前,上海对房地产经纪行业执业人员的管理纳入对经纪人员统一管理的做法不妥。对于占总数绝大多数的房地产经纪人员纳入汽车经纪人、农业经纪人等众多行业经纪人一起进行管理,不利于房地产经纪业的发展。应参照证券、保险经纪行业的模式实施专业管理。

                     第二条 制订《上海市房地产经纪管理办法》

                     根据《房地产经纪管理办法》和《上海市房地产经纪人管理暂行规定》(沪府发【1994】19号转发),结合上海这些年行业的变化情况,制订《上海市房地产经纪管理办法》或《上海市房地产经纪人管理条例》,以立法的形式明确房地产经纪行业的地位和作用;明确房地产经纪机构和从业人员应遵循的经纪行为及进入和退出条件,明确房地产经纪活动各环节的法律程序,明确对虚假房源、电话骚扰、泄露个人信息、佣金纠纷、加盟责任认定等一些焦点问题的法律界定,明确各行政监管部门的职责范围等等。

                     比如虚假房源问题,虽然政府明文规定中介发布二手房房源信息须标注"网上备案号",以证实房源信息的真实性和有效性,但对铺天盖地的网络媒体如何依法限制?又比如电话推销,实在令人恼火,但又防不胜防,如何依法防范?再比如对加盟关系的法律属性尚无统一认识。在上海,有相当部分企业采取加盟模式,或既有直营门店,又有加盟门店。所谓加盟模式,即加盟一方在经营中使用被加盟方的店招、特定标志、合同版本、收据版本等,加盟一方工作人员以被加盟方工作人员身份向客户提供服务,加盟方向被加盟方支付一定数额的加盟费用。目前,涉及加盟企业的投诉比较多,如何追究被加盟人或加盟人的责任,立法应明确加盟关系的性质和责任认定。

                     第三条 制订《上海市房地产经纪执业规则实施细则》。

                     根据《房地产经纪执业规则》,结合上海房地产经纪行业规范缺失的实际情况,由政府行政主管部门会同行业组织制订《上海市房地产经纪执业规则实施细则》,引导房地产经纪机构和从业人员遵守法律、法规、规章,恪守执业道德,遵循自愿、平等、公平和诚实信用原则,以良好的职业自信心、职业荣誉感和职业责任感,从事房地产经纪活动,从而提升行业形象。

                     第四条 强化行政监管工作

                     一要加强行业信用档案建设。2013年8月,协会会同市局市场处开展了《上海市房地产经纪行业信用档案完善研究》,并通过了专家组验收??翁庾槿衔?,上海于2006年推出了房地产经纪信用档案,在全国房地产经纪信用档案管理建设中处于领先水平。但是囿于技术应用等方面原因,信用档案在行业诚信体系建设中的重要作用并没有得到充分发挥。这主要表现为当前市场交易主体对信用档案的利用意识不足;信用信息采集渠道较为单一;行政监管具有滞后性;部分企业对信用档案弄虚作假,降低了信用档案的可信度诸方面。围绕着如何发挥信用档案的市场约束效能,在综合借鉴世界各国与台湾、香港等地区规范房地产经纪行为主要措施的基础上,着重探讨了房地产经纪信用信息采集与公示平台的构建;房地产经纪人信用档案评分细则的制定;房地产经纪人信用评定与房地产经纪机构资信评价的联动机制;房地产经纪行业信用档案管理制度的完善等内容。

                     诚信乃做人之根本,社会稳定之基石。加强行业信用档案建设,有利于提高房地产经纪机构及其从业人员的信用意识。建议在原有基础上,将信用档案主体扩大到行业所有从业人员,实现全员化。同时,要加强信用档案信息的及时采集、录入和变更工作,实现对房地产经纪机构及其从业人员的跟踪性、动态性管理。

                     二要建立科学合理的奖惩制度。政府主管部门应会同行业组织制订《上海市房地产经纪行业奖惩条例》,健全守信激励和失信惩戒机制。对信用良好的企业和个人采取一定的形式予以奖励,实行优先办理、简化程序、"绿色通道"等激励政策,鼓励、扶持品牌房地产经纪机构健康发展;对失信主体采取行政监管性、市场性、行政性、社会性约束和惩戒。建立行业举报制度,经查实后对举报人予以奖励;加强行政执法检查,依法惩处那些因背离或践踏诚信而醸成恶果的企业或个人。建立经纪从业人员黑名单制度和市场退出机制。完善奖惩制度,将提高失信成本,不仅维护守信者的权益,也使得失信者寸步难行。

                     三要统一推行《房地产经纪业务合同推荐文本》。行政管理部门应积极推行《房地产经纪业务合同推荐文本》,扭转各经纪机构各行其是的现象,以促进房地产经纪市场的有序运行。

                     四要建立资金监管制度。资金风险,令市民非常担忧。目前,全国各地主要有四种资金监管模式;一是通过个人结算账户进行资金托管和交割,交易双方直接交付;二是政府开立专用存款账户的政府监管模式(具有政府背景的专业机构托管);三是经纪机构开立专用存款账户的经纪机构监管模式;四是独立的第三方开立专用存款账户的独立第三方监管模式。

                     在上海,政府关于资金监管的政策尚未出台,大部分交易资金都是通过房地产经纪机构交接。为杜绝房地产交易的资金风险,政府应尽早出台专门的资金监管政策,以?;そ灰姿降睦?,杜绝动用交易资金、卷款潜逃的事件。

                     五要建立长效监管机制。政府各部门应按照各自职责,认真抓好监管工作。要各司其职,形成工作合力。应建立信息共享平台,共享信息。对房地产经纪机构及其从业人员的管理涉及方方面面,如治理经纪企业参与群租问题,就需要及时汇集公安、房管、综治办、城管、物业、行业组织、税务、劳动人事、社区、舆论媒体、检察院等方面的信息。要围绕行业监管与专项治理等工作,建立房管、工商、物价、消协、房地产经纪行业协会等有关方面协调机制及共同监管治理的制度,促使行业健康发展。

                     第五条 房地产经纪服务收费(佣金)实行市场调节价。

                     《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(发改价格【2014】1289号)明确,下放房地产经纪服务收费定价权限,由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理,各地可根据当地市场发育实际情况,决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的,要制订合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等;实行市场调节价的,房地产经纪服务收费标准由委托和受委托方,根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

                     目前全国已有9个省、直辖市开始实行市场调节价。早在2008年9月江苏省就放开了除权证代理、代办抵押贷款、房屋租赁代理之外的经纪佣金收费。佣金放开几年来,在南京、苏州、无锡等地并没有引起佣金的大幅提高和市场的波动。

                     自2003年9月9日《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》出台,这一收费标准一直持续至今。尽管2003年9月25日,上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局出台了《关于房地产经纪机构申请提高基本服务项目收费和提供延伸服务项目收费的实施意见》,对因提供特殊优质服务需适当突破政府指导价收费标准上限收费的房地产经纪机构,实行申报审核制管理,但该项政策实际上并没有执行,曾有十多家企业先后提交申请,但都未得到批准。

                     国内许多城市近年来都先后调整了房地产经纪服务收费标准,如深圳3%(买卖双方各1.5%);广州3%(买卖双方合计);北京房屋买卖代理按照成交价格总额的0.5-2.5%收费,独家代理由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。因此,与国内其他一线城市相比,上海已成为房地产经纪服务收费的"洼地"。

                     现行收费管理模式不利于房地产经纪行业形成合理的盈利模式。现有收费管理制度下的政府定价、长期不变模式,使得房地产经纪机构的佣金收入不能与时刻变动的运营成本相匹配,也不能激励房地产经纪机构不断提高服务质量;规定收费标准上限的做法也不能针对房地产经纪行业作为高度市场竞争性行业而容易出现的不正当竞争现象进行管理。因此,现有收费管理模式在一定程度上使得房地产经纪机构的正当收入--佣金收入难以提高,诱使少数企业通过炒卖房屋、赚取差价等违规行为来增加收入。在高度竞争的行业格局下,这种状况使得规范化、规?;笠档木赫δ岩韵韵?,从而出现"劣币驱逐良币"现象。

                     近年来房地产中介公司所面临的运营成本、包括门店资金、员工薪资、广告费用等多处于快速上涨的态势之中。据德佑地产反映,其门店组均成本已从2012年年中的6.5万元/月,上升至目前的10万元/月,两年内涨幅大到54%。因此,中介公司完全可以根据自身的经营情况和市场的行情变化,自主调节佣金比率。

                     根据对上海二手房市场中介佣金收取情况的调查,目前收费折佣非常普遍,并没有达到政府指导价的2%上限。比如中原地产、汉宇地产等大型中介公司,平均每单业务的佣金约为服务房屋总价的1.5-1.6%,即7.5-8折;而中小中介公司所得佣金更低,甚至低到1%的水平,即5折。中介市场"折佣"成为常态。从改革的角度看,以放开佣金标准为契机,将有助于加快实现两个目标,其一,实现中介收费由政府指导价向市场调节价的转化。优胜劣汰,促使中介公司以优质服务参与市场竞争,提高服务水平。政府职能由过去的直接干预价格制定,逐步转变到加强商品和服务价格监管的工作上来,充分发挥定规则、当裁判的职能作用,规范市场主体的价格行为,创造公平、合法、有序的市场竞争环境。其二,有利于建立和完善房地产经纪服务标准体系。在市场机制的调节下,加快市场实现房地产经纪模式的转型升级,促使中介企业改变自身,提高能级,忠实履行职责,使委托人的利益得到保障。

                     有鉴于天津采取市场机制、放开佣金收费标准后,部分中介机构联手涨佣,被政府部门进行反垄断调查的教训,上海如实施市场调节价,政府管理部门要加强对房地产中介服务收费行为的监督管理,重点查处收费后不按约定义务履行服务职责,以及串通涨价、利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式,进行价格欺诈、私收费等行为。行业组织则通过自律管理,引导中介机构诚信从业、规范经营,提高服务质量。

                     第六条 实行房地产经纪从业人员持证上岗制度。

                     《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发【2014】27号)明确,取消房地产经纪人执业资格许可和认定?!豆赜谧龊霉裨喝∠糠肿既肜嘀耙底矢裣喙睾笮ぷ鞯耐ㄖ罚ㄈ松绮亢?014】144号)决定将取消的房地产经纪人等5项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格。在"全国证"被取消许可和认定,"上海证"又??级嗄?,房地产经纪行业一线持证率又整体偏低的情况下,推行房地产经纪从业人员上岗制度显得尤为必要。实行房地产从业人员持证上岗制度,逐步扩大持证上岗率,也是建立房地产从业人员诚信档案的基础条件。

                     借鉴成都市的模式和上海对商品房销售人员发放《岗位水平证书》的做法,凡房地产经纪从业人员必须接受政府主管部门或委托行业协会组织的"上海市房地产经纪从业人员岗位业务知识"培训,经考试合格,领取《岗位水平证书》,持证上岗。

                     持有"全国证"、"协理证"和"上海证"的人员,经审查实际从事房地产经纪职业的,增发《岗位水平证书》,并赋予签单权。

                     对持有《岗位水平证书》的人员,每两年组织一次继续教育。

                     借鉴本市家政、快递行业实行从业人员"注册登记制"的做法,凡持有《岗位水平证书》上岗的人员,也应上岗备案、转岗备案,这样,有利于整个行业从业人员信息库的建立,也有利于遏制恶意挖人、唆使集体跳槽等恶性竞争的状况。

                     第七条 建立杜绝假房源的房地产经纪房源、客源信息共享系统

                     房地产经纪行业在由传统服务业向现代服务业转变的过程中,必然会利用网络技术,与网络机构合作,但目前已发现两大问题,第一,大量网上房源不实,特别是已经销售的房源,或做低房价的房源"钓鱼"。第二,因端口价格持续上涨,推高了房地产经纪成本,激化了房地产经纪机构和网络机构的矛盾,近两年来,已发生九家机构联手与"安居客"交涉,以及十三家机构联手与"搜房网"谈判的情况。

                     2011年4月实施的《房地产经纪管理办法》第二十七条要求房地产经纪行业组织应当逐步建立并完善房地产经纪房源、客源信息共享系统。对此业内机构也有呼声。

                     建立房地产经纪房源、客源信息共享系统,可以采取协会牵头组织、品牌企业自愿入股、企业运作管理的方式,以确保房源、客源信息的真实性、实时性。这一做法发挥了协会作为行业组织服务会员单位、服务市民的作用;可以联手房地产交易中心和信息中心,保证房源信息及时备案、准确上线、动态披露;可以降低各经纪机构的业务运营成本。

                     在这一房源、客源信息共享系统没有建立前,为确保网上房源的真实性,可要求"凡在网上公布的房源,必须像在平面媒体上公布的房源信息一样,标注在市区房地产交易中心备注的备案号,"以杜绝假房源。

                     第八条 加强行业自律建设

                     一要加强行规行约建设。在深入调查研究的基础上,进一步完善《上海市房地产经纪行业规则(修改稿)》,按程序要求形成决议,适时在全行业推行。

                     二要开展房地产经纪机构资信评定工作?!豆赜诮徊郊忧勘臼蟹康夭凸芾淼耐ㄖ罚ɑΨ康刈式弧?007】156号)以及《房地产经纪管理办法》明确要求"市房地产经纪行业协会要加强行业自律,健全资信评价体系,探索建立房地产经纪机构资信等级制度。"2008年5月协会会同上海市房地产交易中心完成了《上海市房地产经纪机构资信评价体系和管理机制研究》课题??翁庾槿衔?,建立房地产经纪机构的资信评价体系和管理机制,有利于加强行业自律建设。通过对房地产经纪机构的资信评定,将全市房地产经纪机构纳入行业自律范围,督促房地产经纪机构、房地产从业人员严格执行《房地产经纪执业规则》,努力提高房地产经纪服务质量,自觉维护房地产市场秩序。建立房地产经纪机构的资信等级制度,鼓励企业做强、做优,有助于不断提高行业集中度。定期公布房地产经纪机构的资信状况,有益于增加市场透明度,保障房地产交易者的合法权益。实行相应的信用激励和惩戒措施,弘扬先进,鞭挞不良风气,有利于提升行业新形象。

                     三要积极承接政府移交的管理职能。政府在职能转移的过程中,通过购买服务的方式,授权行业协会承担一些行业管理工作。经协会多年承担的三资企业备案工作,以及闵行区二年多来由协会闵行区工作委员会出色完成区域经纪组织备案工作的实践,说明房地产经纪机构备案工作完全可以移交协会承担。通过严格执行房地产中介机构备案制度,建立健全房地产经纪人员和机构的信息库,以加强中介市场监管。

                     四要制订《上海市房地产经纪行业人才培养规划》。如今的房地产经纪行业正面临着巨大转变。如中介机构单一的房屋租售中介服务已不能满足企业生存发展的需要,不得不向相关领域发展,房产中介的业务范围不断扩展。又如代理机构光靠一套策划方案已经不能满足开发商的需求。如何在互联网营销的冲击下,实现线上打通渠道、线下服务客户,成为企业必须应对的课题。如走在行业前列的上海房屋销售(集团)公司,即得益于数据平台和互联网平台的资源优势。为了适应企业业务多元化和房地产"E时代"的发展,房地产经纪行业更需要高素质的综合性人才。为此,行业组织应制定《上海市房地产经纪行业人才培养规划》,并组织实施。

                     五要继续深入打造行业诚信体系。广泛开展诚信教育工作,着手建立从业人员信息库与诚信档案;继续组织星级员工评定、规范门店和规范案场评定等工作,不断扩大覆盖面。尤其要大力实施"不诚信记录制度",提高违规成本, 真正发挥其对不端行为的震慑作用。

               

               

                                                   第六章   结论

               

               

                     房地产经纪行业是房地产市场不可或缺的重要组成部分。经过多年快速发展,本市房地产经纪行业规模在壮大、管理水平在提高,也探索出了许多行政监管和行业自律管理的好经验。目前从上海住宅市场来看,二手房成交比重超过了一手房,仅2014年上半年统计,上海成交新建商品住宅34458套,而二手住宅成交逾70000套。二手房市场离不开中介这样一个主体的参与。房地产中介企业在自身发展壮大的同时,也帮助大量客户完成了自己的置业梦想。同时,本市房地产经纪行业确实存在着人员和机构底数不清,从业人员持证上岗率低、流动性大,机构备案率低,房源真实性差,以及规范缺失的诸多问题,这些问题制约着行业的健康发展。社会上有对上海房地产经纪行业"过多过滥"的评价,大量案例表明,是"夫妻老婆店"和无证从业人员过多,违规操作的不良中介过滥。因此,加强对房地产经纪行业管理难点及对策的研究,具有十分重要的现实意义。

                     目前,上海房地产经纪行业呈现运用现代信息技术,由传统服务业向现代服务转变;行业集中度将继续提高;竞争更加激烈,房地产经纪企业将进一步向上下游业务、外地拓展,有的甚至向其他行业转型的发展趋势。政府对房地产经纪行业各方面管理的政策措施在不断完善?;剿鞣康夭托幸档墓芾砘?,有利于房地产经纪行业的创新发展。

                     近年来,协会会同有关部门相继完成了《上海市房地产经纪行业发展战略研究》、《上海市房地产经纪机构资信评价体系和管理机制研究》和《上海市房地产经纪行业信用档案完善研究》等课题,为本课题的研究奠定了重要基础。如《上海市房地产经纪行业发展战略研究》曾提出了完善房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制"、完善房地产经纪规范、完善二手房网上服务平台、完善房地产经纪报酬和交易过程中的资金监管、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查、提高房地产经纪行业队伍和从业人员素质以及发挥行业协会在行业管理中的作用等对策建议。

                     本课题在吸收以往研究成果的基础上,通过对一系列难点问题的分析,从务实可操作角度,为促进房地产经纪行业持续健康发展提出了"八条"对策建议,旨在引导房地产经纪机构和从业人员依法经营、规范执业;恪守职业道德,努力践行社会主义核心价值观。时代在发展,形势在变化,上海房地产经纪行业不断地面临新情况、新问题,开展新研究,解决新问题,促使政府各主管部门和行业组织,坚持管人与管企业相结合;职业教育与岗位管理相结合;行政监管与行业自律相结合,探索建立政策引导与行业发展相适应、行业规范与企业教育相融合、行业自律管理与政府行政管理相衔接,政策引导、法律约束、市场监督、行规规范相辅相成的行业管理新机制,确保行业健康发展。

                     近期,协会联合易居研究院根据国家二部委下放房地产佣金管理权限的要求,已开展了专题调研,并报政府部门。根据国务院取消房地产经纪人执业资格考试的情况,协会也要就房地产经纪人的教育培训及日常管理进行新的调研,提出新的建议。其他如行业的信息管理、社团组织的自身管理、行业自律管理等诸多方面,也需要有计划、有成效地推进调研及实践。

                     本课题研究,得到了上海市住房保障和房屋管理局房地产市场监管处和上房房屋销售(集团)有限公司、同策房产咨询股份有限公司、上海策源置业顾问有限公司、上海聚泰房地产经纪有限公司、上海赢佳房地产经纪有限公司、上海中原物业顾问有限公司、上海房屋置换顾问有限公司、上海德佑房地产经纪有限公司、上海汉宇房地产顾问有限公司、上海锐丰房地产投资顾问有限公司(21世纪不动产)、上海太平洋房屋服务有限公司、上海搜房广告有限公司等单位的大力支持,在此一并表示感谢。

               

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